路線価 (2023) 岡山県玉野市田井4-2074-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 玉野市岡山県玉野市田井４丁目２０７４番９
価格時点	2023 年
駅名	備前田井駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	860万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	857万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,123 円／坪 1平米 3万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は玉野市中心市街地郊外１～４ｋｍ圏内に位置する住宅地域と目される。需要者は玉野市に地縁のある居住者や地元に勤務する従業員が中心である。玉野市は平坦地が少なく、宅地供給余力に限りがあり、近年は規模の大きな住宅地開発は見られない。地元造船関連の雇用も停滞気味で、宅地需要は弱含みである。市場での中心価格帯は、土地では７００～１０００万円、新築戸建住宅は２５００～２８００万円程度と目される。 (2) 同一需給圏は当市北部から北東部郊外に位置する田井地区を中心とした住宅地域である。需要者の中心は当市に在住・勤務する一次取得者であり、市内の他学区からの流入が多い。田井地区は当市の中では人口減少率が小さいものの、近隣地域は傾斜地勢下に位置するほか幹線街路からのアクセスも劣るため市場性は劣る。土地は総額８００万円程度、新築戸建住宅は総額２，５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は戸建住宅が主流であるが、共同住宅等の収益物件も少なからず見受けられる。しかしながら、地域における土地の取引目的は自用が主であり、収益性を重視する局面は少ない。よって、実証的で精度の高い比準価格を標準とし、理論的ではあるが、やや精度で劣る収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を前記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市場の実態を反映した試算価格で田井地区に存する取引事例を採用し信頼性は高い。収益価格は、収益性に基づいた試算価格であるが、地域の共同住宅は、地主による経営が殆どで賃料形成が土地の有効活用的な側面が強く収益価格は低目に試算された。各試算価格を再吟味検証した結果、市場の実体を反映した比準価格を中心に収益価格を考量のうえ代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	備前田井駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	玉野市岡山県玉野市田井４丁目２０７４番９
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、３．７ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は山裾の傾斜地勢下に形成された住宅地域であり、周辺には宅地開発の動きはない。不利な地勢により二極化の影響を受けやすいものの、長く地価下落が続いた結果、値頃感も出て、下落傾向は弱まりつつある。 (2)近隣地域は山裾の傾斜地勢下に形成された住宅地域である。今後も地域要因に大きな変化は無いものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)造船業は厳しい環境にあるが、大型蓄電池のベンチャーが進出する明るいニュースもある。昨年は瀬戸芸の影響もあり、今後が注目される地域である。 (2)コロナ禍は収束していない。海外情勢、為替の動向、物価高騰等による今後の経済状況は不透明である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は無い。周辺は傾斜地でもあり、低迷する住宅地需要下では相対的に競争力が劣る。コロナ禍の影響は現時点では限定的。 (2)特に大きな変化はない。
個別的要因	(1)標準的画地規模より大きいが、市場性が損なわれる程度ではない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７１３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市田井４丁目２０７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,624 円／平米 10万7,855 円／坪
推定価格 平米 坪	3万930 円／平米 10万2,255 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,274 円／平米 10万3,392 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７１３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市田井４丁目２０７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,653 円／平米 13万1,093 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,653 円／平米 13万1,093 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,511 円／平米 11万4,093 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７１３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市田井４丁目２０７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,635 円／平米 7万1,525 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,994 円／平米 8万5,936 円／坪
標準価格 平米 坪	3万799 円／平米 10万1,821 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７１３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市田井４丁目２０７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,946 円／平米 13万2,061 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,224 円／平米 13万6,287 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,445 円／平米 10万3,957 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情