路線価 (2023) 宮城県石巻市中里3-2-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市中里３丁目２番１外
価格時点	2023 年
駅名	石巻駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (2514 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (2514 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円／坪 1平米 6万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は石巻市中心部や郊外幹線道路沿いに形成された商業地域。需要者は、旧来からの商店街においては地元中小企業等と考えられるが、郊外大型店用地については、全国展開する企業が中心となる。商業の中心は蛇田地区へと移行しているが、市街地中心部の路線商業地域の出店意欲は衰えておらず、需給バランスは概ね安定している。取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、石巻市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は、全国で店舗展開する企業のほか、県内又は地元企業である。周辺は店舗等が建ち並び一定の繁華性を有しており、既存の住宅地域が背後にあることから、商況は安定的である。市内の路線商業地の取引は少なく、画地規模等にもばらつきがみられるため、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) スーパー、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域で、投資採算性に着目した価格決定が想定される地域性を有しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性のある取引事例から求めたもので市場性を十分に反映した価格である。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 主たる需要者は、全国で店舗展開する企業のほか、県内及び地元企業である。比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した価格だが、多くの想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視し、収益価格と比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石巻駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	760.4 坪 (2514 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	スーパー、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市中里３丁目２番１外
標準地の範囲
東	160 m
西	120 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	石巻市中心市街地内の路線商業地域
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部の路線商業地域で、現状のまま推移すると予測する。当面地価は横這いで推移すると予測するが、コロナ禍の影響で消費行動にブレーキがかかり経済活動が停滞した場合には、弱含みに転じる可能性がある。 (2)バイパス沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域経済は弱含みであるものの供給も限定的であるため、地価は概ね横ばいと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・地域経済の停滞等の影響から中心部の既存商店街の商況は低迷気味であるが、郊外型の商業地域は概ね安定的に推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が緩和するなか、個人消費、設備投資は持ち直しつつあるが、建築費を含め物価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)繁華性の高い路線商業地域で、店舗等の撤退は特段見受けられず、地域経済の停滞等の影響を受けながらも需給バランスは概ね安定している。 (2)バイパス沿いの路線商業地域であり、地域内及び周辺において、特段の変動要因はなく、需給バランスは概ね均衡している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312100 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市中里３丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,008 円／平米 17万1,938 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,956 円／平米 17万1,767 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,907 円／平米 21万1,277 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市中里３丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,815 円／平米 17万4,606 円／坪
推定価格 平米 坪	5万101 円／平米 16万5,634 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,315 円／平米 20万6,013 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市中里３丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,312 円／平米 21万2,615 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,312 円／平米 21万2,615 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,312 円／平米 21万2,615 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市中里３丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,274 円／平米 16万9,512 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,731 円／平米 16万4,411 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,586 円／平米 21万3,521 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,600 円／平米 21万3,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312100 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市中里３丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,589 円／平米 14万799 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,546 円／平米 14万657 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,759 円／平米 21万7,399 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情