路線価 (2023) 岡山県玉野市築港1-5975-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 玉野市岡山県玉野市築港１丁目５９７５番３９
価格時点	2023 年
駅名	宇野駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	756万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	756万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円／坪 1平米 5万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は玉野市内の商業地域であり、主たる需要者は県内の中小資本の事業法人や個人事業主等である。近隣地域内では新規出店等もみられるが、広域的には岡山市・倉敷市の商圏に属しているため、両市への顧客の流出により衰退傾向が認められる。取引自体が少なく画地規模や用途等が多種多様であり、総額での中心価格帯を把握することは困難であるが、単価では１㎡当たり４万円～５万円である。 (2) 同一需給圏は、玉野市に所在する商業地域である。需要者の中心は、県内の中小資本の法人や個人事業者等による店舗や営業所等の需要である。新規出店等もみられるが、顧客は岡山市や倉敷市の大型店へ流出しており、玉野市の商業地は衰退傾向が継続している。周辺が分譲住宅地として開発されるなど、土地利用の変化もみられる。また、取引自体が少なく画地規模や用途等が多種多様であり、中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は玉野市中心部の商業地の価格動向を適切に把握できるよう、対象標準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり説得力を有する。一方、収益還元法は商業地としての投資採算性検証の観点から有用であるが、想定事項や将来予測が多く、その査定如何によって試算価格が大きく変動するため相対的に信頼性は劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、県道沿いに低層小売店舗等が立地する商業地域である。収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたものであるが、必ずしも賃貸用不動産が一般的ではなく、自用建物も多く認められる。比準価格は同一需給圏内における類似の取引事例より求めたもので、市場の実態を反映した試算価格である。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年からの地価動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宇野駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	玉野市岡山県玉野市築港１丁目５９７５番３９
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)瀬戸内国際芸術祭では島々への玄関口となる宇野港周辺地区であるが、広域的には岡山市・倉敷市の商圏に属しているため、両市への顧客の流出により衰退傾向が認められ、地価は緩やかな下落傾向を継続すると予測する。 (2)宇野港背後の旧来からの商業地域である。店舗の建替えや若者向けの新規出店の動きもみられるが、閉鎖店舗や住宅地利用も多く、商業地として衰退傾向は継続している。地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万7,781 円 1平米 5万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄れ、各種政策の効果もあって景気は持ち直しているが、円安・物価上昇等の影響が懸念されており先行きは不透明な状況にある。 (2)宇野港周辺では新規の出店等も見られるが、立地条件等による選別が進んでいる。金利上昇と物価高により、先行き不透明の状況である。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)県道沿いの路線商業地域であるが、高齢化や後継者不足などもあり、商業地としては衰退傾向である。需要は弱いため、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市築港１丁目５９７５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,741 円／平米 16万4,444 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,492 円／平米 16万3,621 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,562 円／平米 18万6,994 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市築港１丁目５９７５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,821 円／平米 14万4,872 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,447 円／平米 16万166 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,402 円／平米 18万9,771 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,400 円／平米 18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市築港１丁目５９７５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万703 円／平米 16万7,624 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,439 円／平米 16万139 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,324 円／平米 18万6,207 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３１Ｃ０７７７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市築港１丁目５９７５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,444 円／平米 11万3,872 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,926 円／平米 15万8,443 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,470 円／平米 18万3,384 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情