路線価 (2023) 岡山県玉野市玉2-2659-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 玉野市岡山県玉野市玉２丁目２６５９番２４
価格時点	2023 年
駅名	宇野駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	300万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	300万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円／坪 1平米 3万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は玉野市中心部の築港・宇野・玉地区等の近隣商業地域等である。需要の中心は玉野市在住の自営業者・小規模事業者等である。三井Ｅ＆ＳＨＤの造船事業縮小により地域経済の悪化が加速しており、地区外店舗への顧客の流出と相まってアーケード街の商況は悪化の一途を辿っている。新規出店は見られず、閉鎖店舗も多く、需要は長期に亘って弱い。商業地としての取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は玉野市内の商業地域であり、主たる需要者は県内の中小資本の事業法人や玉野市在住の個人事業主等が想定される。周辺路線商業地への顧客の流出によりアーケード街からは客足が遠のいており、空き店舗が散見され、商況は低迷しており、商業地としての需要は極めて弱い。取引自体が少なく画地規模や用途等が多種多様であり、総額での中心価格帯を把握することは困難であるが、単価では１㎡当たり３万円～４万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は玉地区の取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。一方、空き店舗が増加し収益が悪化する状況下で商業用途での不動産利用は安定性を欠き、不動産投資を想定した収益価格の信頼性は相対的に低いと判断される。従って、収益価格は参考に止め、現実の取引の指標となる比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を収集・選択のうえ、各事例の規範性を慎重にかつ十分に検討のうえ試算しており説得力を有する。他方、収益価格は対象標準地における賃貸経営の投資採算性を反映した価格であるが、想定建物や収支査定の内容によって試算価格が大きく変動するため相対的な信頼性は劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	宇野駅南西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	23 坪 (76 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小規模店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	玉野市岡山県玉野市玉２丁目２６５９番２４
標準地の範囲
東	60 m
西	180 m
南	160 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からのアーケード商店街であり、商圏人口の減少や郊外店舗への顧客流出により、商況は弱い。三井Ｅ＆ＳＨＤの造船事業縮小によりさらなる地域経済の悪化が加速しており、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (2)対象標準地の存する玉地区の人口は減少傾向で推移しており、近隣地域は旧来からのアーケード商店街で、空き店舗、事業所等が目立つ状況で、衰退傾向は顕著で、今後も地価下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス禍により、国内外の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続すると予測され、不動産市況も不透明な見通しが続く。 (2)新型コロナの影響は薄れ、各種政策の効果もあって景気は持ち直しているが、円安・物価上昇等の影響が懸念されており先行きは不透明な状況にある。
地域要因
(1)商圏人口の減少や郊外店舗への顧客流出により、空き店舗が目立つ状況で造船業の縮小により、さらなる商況の悪化が続いている。 (2)近隣地域南方では２０２４年１２月完成に向けて一般国道４３０号の玉トンネルの改修工事が行われている。
個別的要因	(1)個別的要因に変化は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７０２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市玉２丁目２６５９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,427 円／平米 11万510 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,978 円／平米 11万5,637 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,564 円／平米 12万7,493 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７０２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市玉２丁目２６５９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万931 円／平米 6万9,198 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,601 円／平米 9万1,249 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,714 円／平米 13万1,294 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７０２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市玉２丁目２６５９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,994 円／平米 8万5,936 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,574 円／平米 11万7,608 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,792 円／平米 13万1,552 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｋ０７０２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市玉２丁目２６５９番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,135 円／平米 11万9,462 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,644 円／平米 13万1,063 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,644 円／平米 13万1,063 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情