路線価 (2023) 岡山県玉野市宇野1-3042-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 玉野市岡山県玉野市宇野１丁目３０４２番４外
価格時点	2023 年
駅名	宇野駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万2,988 円 1平米 6万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万2,988 円／坪 1平米 6万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、玉野市役所周辺及び田井並びに玉地区等の商業地域である。玉野市の基幹産業である造船業の停滞からの脱却を図り、昨年の「ＵＮＯホテル」開業に続いて玉野市中心部では市民病院の移転建替え計画を具体化すると共に市役所の建替え計画に係る事業費の試算も公表された。これら事業費総額は１３０億円程度になり経済テコ入れの原動力になることが期待されているが現段階では市場に過熱感は無く中心的価格帯の把握も困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、岡山県南部の商業地域であり、特に代替関係が強い地域は玉野市中心部及びその周辺の商業地域である。主たる需要者は、店舗・事務所等の自己の事業目的で取得する地元中小法人が中心となる。基幹産業である造船事業等の再編が進み、市の創業支援制度等により宇野港周辺での新規出店も見られるが、玉野市は地域的な衰退が顕著であり、商業地の需要は総じて弱い。需要の中心となる価格帯は、取引件数も少なく把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格と収益価格を得たが開差を生じた。比準価格は市街地中心部の類似地域に係る取引事例から求めたもので実証的な試算価格である。一方収益価格は想定賃貸用不動産から求めたものであるが商業地の賃貸市場が未熟であるため投資効率が悪く稍低目に試算されたものと認められる。最終的には比準価格を重視し収益価格を参考に止めると共に代表標準地を規準とした価格との均衡を確認した上で本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格の査定に当たっては、商業地の取引が少ないため、広範に事例を収集した。その結果、当該価格は不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は、不動産投資に係る採算性に着目する点では有意義であるが、手法適用に当たり想定条件が多く介在することや、想定される需要者が自己の事業を目的とすることから、相対的に規範性は劣る。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宇野駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	88.9 坪 (294 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	玉野市岡山県玉野市宇野１丁目３０４２番４外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心部に近い路線商業地域
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)同一路線には市役所・大規模小売店舗「メルカ」・外食店舗等が存する商業地域であるが新規店舗の出店は停滞している。地元では造船業に代わり観光産業の振興に注力しつつあるが当面は現状で推移するものと予測する。 (2)玉野市中心部に位置し、市役所、大規模小売店舗等にも近い路線商業地域である。宇野港周辺では店舗の新規出店も見られるものの、近隣地域周辺における店舗需要は少ない。このため、地価の下落は継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,650 円 1平米 6万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万2,988 円 1平米 6万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部において市民病院・市役所の建替え計画が具体化しつつあるが旧三井造船の業容縮小の波紋は大きく市勢興隆の展望が開けるに至っていない。 (2)物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)近隣地域での商業施設に入れ替わりは見られず地域要因に変動はない。 (2)周辺には大規模小売店舗、市役所等の施設が存する地域の中心的な商業地域。地域的衰退から当地域でも新規出店需要はなく、地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市宇野１丁目３０４２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,634 円／平米 17万4,008 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,049 円／平米 18万8,604 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,899 円／平米 20万7,944 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市宇野１丁目３０４２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,855 円／平米 15万1,597 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,427 円／平米 18万3,242 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,599 円／平米 19万7,034 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市宇野１丁目３０４２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,037 円／平米 17万5,340 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,719 円／平米 17万4,289 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,908 円／平米 19万8,056 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市宇野１丁目３０４２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,790 円／平米 10万8,404 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,062 円／平米 16万2,199 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,217 円／平米 21万2,301 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,200 円／平米 21万2,245 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市宇野１丁目３０４２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,741 円／平米 16万4,444 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,492 円／平米 16万3,621 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,404 円／平米 20万3,002 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情