路線価 (2023) 岡山県玉野市玉原3-1086-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 玉野市岡山県玉野市玉原３丁目１０８６番７
価格時点	2023 年
駅名	宇野駅 から 6500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,210万 円 (2434 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,210万 円 (2434 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円／坪 1平米 1万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は玉野市を中心とする県南の内陸型の工場地域一帯である。需要者は製造・加工業等の三井Ｅ＆ＳＨＤの下請け中小企業法人等が中心である。同社の船舶エンジン部門は国内シェアが高く、受注が堅調で高操業が続いていたが、造船事業の縮小により地域経済への悪影響が表面化している。需要者の業種・業態により取引される画地規模も様々で顕在化する取引価格にも乖離が認められることから、需要の中心となる価格帯は、見い出せない状況である。 (2) 同一需給圏は玉野市を中心とする岡山県南部の工場が集積する工業地域であり、主たる需要者は、造船関連下請工場の加工・製造業者等である。造船事業の再編は進んでいるものの熟成した内陸型の工業団地内の土地に対する需要は堅調であり、円安による国内回帰の動きも後押ししている。供給が限定的で取引自体は少ない状況にあり、中心価格帯の把握は困難であるが、単価では１㎡当たり１．５万円～２万円程度であると認められ、地価は安定的に推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 企業が不動産を自己使用する操業形態が中心の地域であるため、収益還元法の適用を断念した。求められた比準価格は県南部から広域的に収集した事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的で説得力を有する価格である。よって、比準価格を標準に類似する標準地との均衡、最近の経済状況、内陸型工業地に対する需要の動向、単価と総額との関連にも留意して、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自社利用の工場を中心とする工業団地であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、時間的・空間的に取引事例の収集範囲を拡大して対象標準地の地価水準・動向の適切な把握に努めており、岡山県内の工業地の広域的な均衡にも留意して試算したことから十分な説得力を有すると認められる。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇野駅西方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	736.2 坪 (2434 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場等が建ち並ぶ内陸型の工業団地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	玉野市岡山県玉野市玉原３丁目１０８６番７
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	60 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県南部の工業地の供給不足の影響で割安感が認められる当工業団地には潜在的需要が存していたが、三井Ｅ＆ＳＨＤの造船事業縮小により、地域経済の悪化が顕在したことで地価は停滞すると予測される。 (2)造船関連企業等が集積する丘陵地に開発された内陸型の企業団地である。造船事業の再編は進んだが、円安を背景に製造業関係の工場需要は堅調と見られており、略需給均衡状態にある現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス禍により、国内外の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続すると予測され、不動産市況も不透明な見通しが続く。 (2)新型コロナの影響は薄れ、各種政策の効果もあって景気は持ち直しているが、円安・物価上昇等の影響が懸念されており先行きは不透明な状況にある。
地域要因
(1)県南部の工業地の供給不足で割安感の認められる当工業団地には潜在的需要が存するが、造船事業縮小の影響により、地価は停滞傾向である。 (2)造船事業の再編は進んでいるものの熟成した内陸型の工業団地内の土地に対する需要は堅調である。地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７０２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	瀬戸内市
地域	岡山県玉野市玉原３丁目１０８６番７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万411 円／平米 3万4,419 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,921 円／平米 3万9,411 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,635 円／平米 5万8,301 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７０２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県玉野市玉原３丁目１０８６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,072 円／平米 3万6,604 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,072 円／平米 3万6,604 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,464 円／平米 5万7,736 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｋ０７０２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市玉原３丁目１０８６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,539 円／平米 4万8,066 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,424 円／平米 4万4,380 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,717 円／平米 5万5,266 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３１Ｃ０７０２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市玉原３丁目１０８６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,225 円／平米 9万6 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,777 円／平米 7万8,607 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,851 円／平米 5万9,015 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０２Ｋ０７０２３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	玉野市
地域	岡山県玉野市玉原３丁目１０８６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,534 円／平米 5万4,661 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,245 円／平米 5万7,012 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,245 円／平米 5万7,012 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情