路線価 (2023) 宮城県石巻市不動町2-81-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９
価格時点	2023 年
駅名	石巻駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,060万 円 (1649 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	4,040万 円 (1649 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円／坪 1平米 2万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同同一需給圏は石巻市内の既存商店街及び幹線街路沿いの商業地域。需要者の中心は小売業を主体とする個人乃至量販店等の法人である。蛇田地区では新市街地の熟成も進み、各種店舗等の集積により集客力を維持するが、その他では衰退傾向となっている。近隣周辺は中心部近接の利便性もあるが、繁華性が低く浸水を受けやすいため需要は弱含みである。取引が少ないものの、土地は１５００㎡程度の標準規模で３７００万円程度が取引の中心と見られる。 (2) 同一需給圏は、石巻市の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、自己利用目的で取得を企図する地元法人や個人事業主。当地域は、県道沿いに位置するため車両通行量は多いが繁華性は高くない。飲食店舗や営業所等が中心であるが、飲食業はコロナ禍からの商況回復途上、物価高も相俟って新規出店の動きは鈍く商業地需要は低調。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商況の厳しい中、貸店舗等の収益物件が見られるものの、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇もあり収益価格は低位に試算された。このため、商業地における市場の需給動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 県道沿いの商業地域に存する。主たる需要者は、収益性を重視し意思決定を行う法人や投資家等であるが、収益価格は、賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は、現実の不動産市場における売買事例に基づき試算されており実証的である。本件においては、多数の取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を中心に、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。
交通
交通施設	石巻駅東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	498.8 坪 (1649 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所、工場兼倉庫
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、共同住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	250 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	45 m
面積	1600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧北上川東側にあるの繁華性の劣る路線商業地域
街路	１７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部に近接するものの浸水に弱い地域であることから需要は弱まっている。近隣周辺では特段の開発はなく核となる店舗も存しない。地価は下落傾向と予測する。 (2)県道沿いの商業地域であるが、台風時に浸水被害もあり、顧客誘因力を有する大型店舗等の新規出店は見られず、当面は現状維持で推移するものと予測する。商業地需要は低調、地価水準も下落基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)移転需要は収束している。新型コロナにより飲食店を中心に出店需要は回復せず、商業地域においては取引が減少している。 (2)地域経済を支える水産加工業は、魚種の変化、人手不足、販路消失等により先行き懸念。人口減少・高齢化も相俟って地域経済は低調。
地域要因
(1)幹線道路沿いの商業地域であるが、背後住宅地の需要も弱い。新内海橋により利便性は向上したものの、需要回復には至っていない。 (2)旧北上川左岸に位置する県道沿いの商業地域。台風による浸水被害が見られ、商業地としての需要は低調である。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)角地であり利用効率に優るものの効用の程度に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,065 円／平米 5万9,723 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,475 円／平米 6万1,078 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,216 円／平米 6万222 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,616 円／平米 8万1,380 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,421 円／平米 5万7,594 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,299 円／平米 5万7,190 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,377 円／平米 7万7,284 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,198 円／平米 7万81 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,113 円／平米 6万9,800 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,436 円／平米 8万785 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312060 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,978 円／平米 12万8,861 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,714 円／平米 12万1,376 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,996 円／平米 7万9,331 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情