路線価 (2023) 岡山県笠岡市笠岡字絵下谷3655-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 笠岡市岡山県笠岡市笠岡字絵下谷３６５５番７
価格時点	2023 年
駅名	笠岡駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	639万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	641万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円／坪 1平米 3万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は笠岡市中心部及びその周辺で約３ｋｍ圏内までの住宅地域一円である。需要者は笠岡市及びその周辺の企業等に勤務する３０～４０歳代の勤労者が中心で、外部からの流入は少ない。近年、西部の干拓地を中心に工場等の進出はみられるものの、今のところ人口の増加に繋がっておらず、県道沿線の谷筋の地勢制約等から住宅地需要は弱い。市場の中心となる価格帯は、土地で６００～８００万円、新築戸建住宅は総額で３０００～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、笠岡市中心市街地周辺の丘陵地に存する住宅地域一帯である。高台に開発された大規模な住宅団地もみられる。主たる需要者は笠岡市に在住する３０～４０代のファミリー層である。笠岡市では住宅新築資金の助成等の定住促進政策を実施しており、近年工場立地も見られるが、依然として雇用情勢は低調で、若年層の市外流出傾向が継続している。需要の中心となる価格帯は更地が６００～８００万円程度、新築戸建で３５００万円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 県道直背後の住宅地域で利便性が良いことから共同住宅等もみられる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であることから自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、代替性のある取引事例から求めた説得力のある比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 以上から、比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、周辺の住宅地域で発生した類似性の高い取引事例から求められており、客観的かつ実証的である。他方収益価格は、理論的であり、近隣地域周辺には共同住宅も介在するが、建物も古く、賃料水準も低目に抑えられた地域であり、試算価格の精度はやや劣ると思料する。従って、規範性の高い比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	笠岡駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	主要県道背後の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	笠岡市岡山県笠岡市笠岡字絵下谷３６５５番７
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心市街地に隣接する県道直背後の住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)笠岡市中心市街地の北方近郊にあって、幹線街路直背後に形成された谷筋の住宅地域である。地域要因に特に変化はなく、宅地需要は低迷しているため、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (2)県道背後の緩やかな傾斜地にあって、中心市街地に隣接し、学校等も介在する既存住宅地域である。利便性には優れるが、開発適地が少なく、新規分譲は小規模開発が中心である。地価は微減傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近年工場等の進出はみられるが、笠岡市の人口は近５年間で約９％減少し、今後も生産年齢人口の減少が見込まれるので、住宅地需要は強くはない。 (2)笠岡市は隣接する広島県福山市との関連が強く、高齢化と人口減少の一方、笠岡バイパスの工事も進行している。コロナ禍の影響は縮小している。
地域要因
(1)中心市街地隣接の住宅地域として需要はあるが、開発適地がなく新規分譲地はほとんどみられない。人口が減少するなかで郊外の住宅地の需要は弱い。 (2)中心市街地北側にある県道背後の既存住宅地域である。利便性は良好であるが、傾斜地勢のため、近年新規開発は少ない。交通量も朝夕以外は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県笠岡市笠岡字絵下谷３６５５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,897 円／平米 13万1,899 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,657 円／平米 12万7,800 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,969 円／平米 11万2,302 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７１９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県笠岡市笠岡字絵下谷３６５５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,662 円／平米 7万8,227 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,291 円／平米 8万6,918 円／坪
標準価格 平米 坪	3万894 円／平米 10万2,136 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県笠岡市笠岡字絵下谷３６５５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,853 円／平米 4万2,492 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,515 円／平米 7万1,129 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,001 円／平米 10万2,489 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８６６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県笠岡市笠岡字絵下谷３６５５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,646 円／平米 6万4,950 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,613 円／平米 9万1,289 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,158 円／平米 9万6,396 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情