路線価 (2023) 宮城県石巻市相野谷字飯野川町127 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市相野谷字飯野川町１２７番
価格時点	2023 年
駅名	鹿又駅 から 5400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (1079 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (1079 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、石巻都市圏のうち旧河北町・旧河南町を中心とする商業地域及び商住混在地域から構成。需要者は、店舗・事業所用地を求める地元企業が主体となるが、近年、商況が低迷し、店舗需要等は脆弱であることから、旧町中枢部の拠点性に着目した医療・福祉関連の各種法人等の参入も有力視される。地価下落が長期化した結果、１千㎡超の画地でも総額２千万円を下回る価格帯にまで落ち込んでいるが、それでも需要は喚起されず、底値を探る動きが続く。 (2) 同一需給圏は、石巻市外縁部の既存商業地域及び商住混在地域一円と判定した。主たる需要者層としては、当地域に地縁的選好性を有する地元中小企業や個人事業主が挙げられる。旧河北町の中心商店街であるが、主だった開発計画が無く新規出店は見られずシャッター商店街化しており、長期化するコロナ禍の影響も相俟って商況は低迷。不動産取引は減少傾向にあり需要の中心となる価格帯を見出すの困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧町域でも収益物件が存する地域は限られ、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏域を構成する商業地域では地元企業等による自用目的の取引が主となり、これら現実の売買に基づく比準価格は、市場動向を的確に反映しているほか、補修正・要因比較等も適切に施されているため、高い規範性が認められる。よって、中心的需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 地元居住者による店舗兼居宅が多勢を占める旧来からの商業地域であり、貸店舗等の投資用物件は少なく賃貸市場が未形成であることから、収益還元法の適用は断念した。当地域では現実の取引価格水準を指標として取引の意思決定を行うことが主流であることから、市場の実態を反映し、客観性と実証性を具備した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鹿又駅北東方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	326.4 坪 (1079 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市相野谷字飯野川町１２７番
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧河北町の中枢部を構成する商業地域となり、周辺には各種公共公益施設等も集積する
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)家屋が密集する旧来の商店街ながら、金融機関支店・診療所等を除き、閉鎖された個人商店・併用住宅が多く空洞化の進行が顕著。シャッター街から住宅地へのシフトも進まず、今後も暫くは地価下落傾向が続くと予測。 (2)旧河北町の中心商店街であるが、主だった開発計画等は無く新規出店が見られずシャッター商店街の様相を呈しており、河北地区での人口減少やコロナ禍での売上減少も相俟って、地価は下落基調での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)広域石巻圏内陸部の旧来型商業地域は、車利用を前提とした消費行動に適合しない店舗等が多く、地価の割高感も敬遠されて不動産需要の減退が続く。 (2)復興特需の終息や人口減少による地域経済の衰退に加え、物価高騰や新型コロナの影響で収益性は不芳で商業地としての需要は弱含み。
地域要因
(1)総合支所を中心に旧町中枢の機能は維持しつつも、商業地としての活力は減退しており、閉鎖店舗は多いものの、流動性は低下した状態が続いている。 (2)旧河北町の中心商店街で総合支所、銀行、低層店舗等が所在するものの、シャッター商店街の様相を呈しており新規出店等もなく需要は低調。
個別的要因	(1)地域内の不動産需要は減退するも、画地規模・接道条件は店舗・医療福祉関連施設用地等に適し、今後も需要者からの選好性に変化は生じない見込み。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市相野谷字飯野川町１２７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,970 円／平米 4万9,491 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,407 円／平米 4万7,630 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,079 円／平米 5万3,157 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312100 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市相野谷字飯野川町１２７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,128 円／平米 3万6,789 円／坪
推定価格 平米 坪	1万823 円／平米 3万5,781 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,058 円／平米 5万3,088 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市相野谷字飯野川町１２７番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,706 円／平米 7万5,066 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,411 円／平米 7万4,091 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,111 円／平米 5万3,263 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312090 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市相野谷字飯野川町１２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,796 円／平米 5万8,834 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,670 円／平米 5万8,417 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,962 円／平米 5万2,770 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市相野谷字飯野川町１２７番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,417 円／平米 5万969 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,066 円／平米 4万9,808 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,859 円／平米 5万2,430 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情