路線価 (2023) 岡山県笠岡市中央町23-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 笠岡市岡山県笠岡市中央町２３番４外
価格時点	2023 年
駅名	笠岡駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	764万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,363 円 1平米 7万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	766万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,024 円／坪 1平米 7万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は笠岡市中心部に近い商業地域一円である。主な需要者は笠岡市及びその周辺に経営基盤を有する個人または法人事業者等である。当市の商業地は笠岡駅前と番町地区に大別されるが、国道２号沿いの大型店舗等に顧客を奪われて、零細小売店の商業収益性の低下が続いている。但し、笠岡駅や市役所に近い利便性を背景に住宅地への移行が地価を下支えしている。取引が少なく、物件の個別性も強いため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は倉敷市玉島地区～福山市にかけた岡山県南西部各所に所在する商業地域一帯。主な需要者は店舗、事業所等を経営する地場の事業者とみられる。近隣地域は区画整理された駅前商業地域であるが、個人商店等規模の小さなものが多い。商業地域としては番町地区と分断されており、その立地や規模のメリットを活かし切れていない実態がある。取引自体が少なく、取得目的や取引事情のほか画地規模も多様なことから中心価格帯の把握は困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例から適切に要因比較して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたが、地域経済の低迷により新規賃料水準等の判断が困難なため、説得力は相対的に劣る。よって、市場で実際に成立した取引事例に裏付けられた説得力のある比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例比較法では、適切な試算のため広域的に市場特性の類似する事例を収集、採用し、求められた価格は概ね均衡している。比準価格はさらに各事例の規範性を慎重に吟味のうえ試算しており一定の信頼性を認めた。収益還元法はその特性上標準的賃貸経営モデルを想定するため、近隣地域のような用途多様性の反映には限界がある。さらに代表標準地との均衡等に留意し、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	笠岡駅北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	32.1 坪 (106 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ中心に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	笠岡市岡山県笠岡市中央町２３番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理済みの中心商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ笠岡駅前に形成されている普通商業地域である。国道２号沿線に立地している大型店舗等に顧客を奪われており、商況は低迷している。地価は長らく下落が続いたが、今後は横ばい乃至微増傾向で推移すると予測する。 (2)区画整理地域にあって画地規模の小さな個人商店が中心の商業地域である。商業地需要は限定的であるが、利便性等から住宅地需要が認められる。近年は地価水準から略横ばい～微上昇の地価動向が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万9,024 円 1平米 7万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万9,024円 1平米 7万2,300円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近年の商業統計によると高齢化と人口減から個人店舗経営は衰退傾向にある。当市の住宅地需要は概ね安定しているが商業地需要は減退が続いている。 (2)感染症による景気低迷から景気回復期へ移行し、全体的な需要増加が認められる。一方で物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が進む。
地域要因
(1)個人商店が多い駅前の商業地域であり郊外大型店舗への顧客流出により商況は低迷しているが、背後住宅地との関連から地価は安定して推移している。 (2)駅前区画整理地内の商業地域であるが個人商店が中心で商況はやや低迷。地価水準の値頃感から住宅地需要も認められ、地価動向は安定的に推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７１９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県笠岡市中央町２３番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,749 円／平米 18万4,306 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,683 円／平米 19万4,006 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,448 円／平米 23万9,513 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	埋蔵文化財包蔵地
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７１９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県笠岡市中央町２３番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,527 円／平米 21万20 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,527 円／平米 21万20 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,936 円／平米 24万1,126 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,900 円／平米 24万1,007 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７１９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県笠岡市中央町２３番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,671 円／平米 24万3,556 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,966 円／平米 24万4,532 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,966 円／平米 24万4,532 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,000 円／平米 24万4,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県笠岡市中央町２３番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,532 円／平米 19万3,507 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,827 円／平米 18万7,870 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,984 円／平米 23万1,367 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情