路線価 (2023) 宮城県石巻市門脇字二-谷地13-473外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市門脇字二番谷地１３番４７３外
価格時点	2023 年
駅名	蛇田駅 から 880m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (932 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,910万 円 (932 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円／坪 1平米 3万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧石巻市内の路線商業地域及び商住混在地域。需要者は地元中小事業者が中心である。近隣地域付近は全体として前面道路より低位置にあり、盛土を施工したうえで店舗、事務所等の敷地としている。また対面側は運河で店舗の立地条件は劣る。新型コロナの影響による先行き不透明感から不動産需要は弱まり、地価は前年同様下落基調が継続した。取引は少なく、取引の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は石巻市の都市近郊・郊外エリアに形成された路線商業地域及び商住混在地域から構成される。市内でも全国展開の店舗が多数連坦する蛇田・大街道・中里地区等のロードサイド型商業地域に比べ、店舗集積度は劣後し、繁華性は今ひとつの感があるため、敷地面積の確保や地価の割安感を重視し、店舗・事業所用地を求める地元企業・事業主が需要者層の中心となる。規模の均質性が乏しいが、更地取引は総額３～４千万円程度が上限となることが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は収益物件も存する地域で、求められた収益価格は土地価格に見合った賃料水準にはなく、低めに試算された。本地域は投資対象として収益性の高い地域とはいえず、取引にあたっては現実の売買価格を指標に取引されているものと考えられる。よって比準価格を標準とし、収益価格を参考として、同一需給圏の需給動向も踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 圏域を構成する路線商業地域では自用目的の取引が主となり、これら現実の売買に基づく比準価格は、市場動向を的確に反映したものと考えられ、高い規範性が認められる。他方、収益価格は、建築費の高騰を受け、資産価値性に見合った賃料設定が困難となり、得られた水準は取引実態と明らかに乖離したものとなる。よって、中心的需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	蛇田駅南西方
距離	880 m
土地の状態
土地面積	281.9 坪 (932 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市門脇字二番谷地１３番４７３外
標準地の範囲
東	170 m
西	180 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	36 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	北上運河が対面する熟成度の低い路線商業地域
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線国道沿いにあるものの、高速道路ＩＣ周辺に商業施設が集積し、当地域の繁華性は低位のまま推移すると予測する。運河沿いで片側しか利用できない立地でもあり、地価も横這い乃至は下落傾向と予測する。 (2)運河介在・堤防敷との高低差等の要因でアクセシビリティが劣るため、国道沿いながら店舗集積度はやや劣る。店舗経営企業等の地域選別の傾向が強まる中で地価は下落局面にあるが、今後も同傾向が続く見込み。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)震災復興による土地供給増と人口減少により供給過多気味で、新型コロナによる経済活動縮小の影響も残り、一部を除き地価は下落傾向。 (2)店舗間の相乗効果が高い蛇田地区を除き圏域全体で店舗需要は減退するが、小商圏型店舗の立地を検討する企業もあり地価は底堅い動きを示している。
地域要因
(1)接面する国道は、ＩＣ周辺に商業集積が進む三陸自動車道に併走し、路線商業地域としての優位性が徐々に減退してきている。 (2)蛇田・大街道地区のほか、市内中心部に通じる路線系統の商業地域だが、各種制約故に今日の市況下では好んで進出する企業等は限られた状態が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)堤防敷上の国道と概ね等高な盛土造成を図ることで、路線商業地域に適した規模を確保しており、今後も需要者からの選好性に変化は生じない見込み。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市門脇字二番谷地１３番４７３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,198 円／平米 7万81 円／坪
推定価格 平米 坪	2万741 円／平米 6万8,570 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,080 円／平米 8万2,914 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市門脇字二番谷地１３番４７３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,978 円／平米 12万8,861 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,973 円／平米 12万2,233 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,585 円／平米 11万7,644 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市門脇字二番谷地１３番４７３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,519 円／平米 17万3,628 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,283 円／平米 18万2,766 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,854 円／平米 11万1,921 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市門脇字二番谷地１３番４７３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,274 円／平米 16万9,512 円／坪
推定価格 平米 坪	5万269 円／平米 16万6,189 円／坪
標準価格 平米 坪	3万783 円／平米 10万1,769 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情