路線価 (2023) 岡山県総社市溝口字町並221-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 総社市岡山県総社市溝口字町並２２１番１外
価格時点	2023 年
駅名	総社駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,655 円／坪 1平米 4万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：総社市中心部の普通住宅地域一帯。需要者：地元在住者のほか、岡山市や倉敷市への通勤者も散見できる。需給動向：古くからの既成住宅地域のため、地元縁故者間の取引が多かったが、利便性に優れることから最近は周辺部の広範囲な地区からの需要も増えている。価格水準等：既成住宅地域のため取引は少ない。新規分譲地であれば総額９００万円から１，２００万円、新築戸建物件では総額２，５００万円から３，０００万円程度が多い。 (2) 同一需給圏は総社駅西部地区を中心に総社市内の住宅地域一円。需要層は３０歳代～４０歳代前半の市内居住の勤労者等が中心である。駅に近いものの、画地規模が大きいことから総額が嵩むので取引は少ない。街路状況が劣ることから宅地開発を行い難い地域であったが、周辺の用地取得難から新規の分譲地が増えている。取引が少なく中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、周辺での新規分譲地の販売総額は１１００万円、単価は㎡６万円前後が中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地は鉄道駅に近接するが、自用住宅が大半で、賃貸物件は殆ど見られない。また、既成住宅が密集しているため、新規開発も想定困難である。このため、収益還元法は割愛した。一方、比準価格は周辺部の現実の取引事例から試算しており、実証的である。以上から、現実の不動産市場の実態が反映された比準価格を標準に、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 駅に近く規模を有する古い建物が建て込んでおり一般的に宅地開発や収益的土地利用は行い難い地域性にあり、戸建住宅目的の取引が主体であることから収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	総社駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	108.9 坪 (360 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほか店舗等も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	総社市岡山県総社市溝口字町並２２１番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	総社駅西背後の古くからの住宅地域
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)総社駅に近接する既成住宅地域であるが、一部に事業所、小売店舗も見られる。周辺では新規の小規模団地開発が盛んであるが、現状維持で推移するであろう。 (2)当地は店舗等も混在する古くからの住宅地域である。背後に街路の狭い農家住宅が所在するが、駅に近いこともあり、小規模な分譲開発が増えている。当面地価は上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総社市は、岡山県下の二大都市である岡山市、倉敷市に隣接し、企業立地も盛んである。人口増に伴い不動産需要は底堅い。 (2)企業立地の推進と子育て支援の充実度から、当市の人口は直近５年間で２．７％増加した。生活利便性の良好な住宅地に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)周辺部既成住宅地域では新規の小規模分譲団地が増えている。 (2)面積の大きい画地が多い旧態依然とした地域であるが、地域内に新規の分譲開発が多くみられるようになり、需給関係は好転している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６７０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市溝口字町並２２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,125 円／平米 20万8,691 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,804 円／平米 19万4,406 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,769 円／平米 15万7,924 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０９１８０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市溝口字町並２２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,004 円／平米 17万5,231 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,304 円／平米 16万9,611 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,982 円／平米 15万5,322 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６７０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市溝口字町並２２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,448 円／平米 18万5 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,286 円／平米 17万9,470 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,478 円／平米 15万3,656 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６７０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市溝口字町並２２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万429 円／平米 16万6,718 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,174 円／平米 15万9,263 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,771 円／平米 15万4,625 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情