路線価 (2023) 岡山県総社市清音上中島字川仁後168-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 総社市岡山県総社市清音上中島字川仁後１６８番１２
価格時点	2023 年
駅名	清音駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,448 円／坪 1平米 4万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は総社市全域の市街化区域に存する住宅地域一円である。駅に近いため需要者は総社市内、倉敷市、岡山市等へ通勤する３０歳代～４０歳代の一次取得者である。市街化調整区域の宅地開発が厳格化する中で、比較的活発な他地区と比べると相対的にやや弱いが、市街化区域内においては小規模な新規分譲地の動向もみられる。需要の中心となる価格帯は、土地が１２００万円～１４００万円程度、新築の戸建物件が、３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、広域的に捉えれば、高梁川とＪＲ伯備線に挟まれた総社市の市街化区域内に存する住宅地域一帯である。駅にも近く、主な需要者は総社市内、倉敷市、岡山市等へ通勤する２０～４０代の一次取得者である。清音駅近郊の既存住宅地域で、店舗、駐車場等も混在する。利便性が良好なため、小規模中心の分譲地開発も活発である。需要の中心となる価格帯は、更地が８００～１０００万円程度、新築戸建は建築費上昇のため、３３００万円程度と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅に共同住宅もみられる住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代替性のある取引事例から求めた比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、周辺の類似する公示価格との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、周辺住宅地で発生した類似性の高い取引事例から求められており、客観的かつ実証的である。他方収益価格は、理論的ではあるが、近隣地域周辺は店舗等も混在し、築年の古い物件が多く、賃料水準も低く抑えられた地域であるため、試算価格の精度は相対的に劣るものと思料される。従って、規範性の高い比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、近年の価格変動にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	清音駅北方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	総社市岡山県総社市清音上中島字川仁後１６８番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	清音駅前に戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に大きな変動はないが、周辺に新規の小規模な分譲地開発もみられ、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)清音駅周辺の市街地は、岡山県南の都市圏への通勤に利便性を有し、ベッドタウン化の影響を受ける。西日本豪雨で被災した真備町の復興に伴う宅地需要も予想される。地価は今後も増加傾向が継続するものと推測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万423 円 1平米 4万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総社市の直近５年間人口は企業立地の推進と子育て支援の充実度から２．７％増加した。清音上中島地区は一時大幅に増加したが現在は停滞している。 (2)総社市は大都市圏への地理的な優位性と積極的な工場誘致等により、人口増加、地価上昇がみられる。コロナ禍継続中でも、経済優先の動きが目立つ。
地域要因
(1)清音地区はもともと市街化が狭いことに加え、令和４年４月から市街化調整区域の宅地開発が厳格化し、需要はより市街化区域へ流れている。 (2)旧清音村は平成の大合併により、総社市に編入された。倉敷市と境を接し、駅周辺は利便性に富む。水害のあった真備地区の代替需要も一部取り込む。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６７０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市清音上中島字川仁後１６８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,906 円／平米 16万4,989 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,767 円／平米 15万7,918 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,320 円／平米 14万9,828 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６７０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市清音上中島字川仁後１６８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,425 円／平米 17万11 円／坪
推定価格 平米 坪	5万770 円／平米 16万7,846 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,107 円／平米 17万5,572 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６７０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市清音上中島字川仁後１６８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,708 円／平米 14万4,499 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,408 円／平米 14万3,507 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,021 円／平米 14万2,227 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６７０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市清音上中島字川仁後１６８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,950 円／平米 14万1,993 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,509 円／平米 14万3,841 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,172 円／平米 14万6,033 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６７０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市清音上中島字川仁後１６８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,708 円／平米 17万4,253 円／坪
推定価格 平米 坪	5万122 円／平米 16万5,703 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,983 円／平米 17万5,162 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情