路線価 (2023) 岡山県総社市富原字中通881-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 総社市岡山県総社市富原字中通８８１番５
価格時点	2023 年
駅名	総社駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	754万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	754万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円／坪 1平米 2万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高梁川以西地区を中心に概ね総社市全域にわたる市街化調整区域及び都市計画区域外に存する住宅地域である。需要者は、世帯分離等を契機とした地縁又は血縁を有する個人であり、地区外からの転入者は殆ど見られない。近隣地域は、土地需要が極めて弱く、農地の宅地転用や既存住宅の分譲地開発のほか農地の取引も殆ど無い。土地取引自体が少ないために、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は高梁川以西地区を中心に概ね総社市全域等にわたる市街化調整区域や都市計画区域外の農家集落地域である。旧来の集落地域であるため不動産取得は相続を基本とする限定的な市場が形成され、主な需要者は地縁、血縁を基礎とする。近隣地域は神在地区の中心であるが住民の高齢化、減少から土地需要は低迷、農地の宅地転用や既存住宅のミニ開発等も殆ど無い。取引自体が少なく、事情も多いことからため中心となる取引価格帯の把握は不可能である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近隣地域及び類似地域内の事例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。収益価格は、集落地域のためアパート想定ができず、求め得なかった。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の取引が主体のため、信頼性の高い比準価格を重視し、代表標準地からの規準価格、前年価格からの変動状況、をも加味して上記のとおり決定した。 (2) 調区内に位置する集落地域であり収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では取引が少ない市場実態から事情補正不要な３事例のみの採用となった。求められた価格には大きな乖離が生じたが、市場特性を考慮するとやむを得ないと判断した。比準価格は各補修正率や規範性の判定を慎重に行い、信頼性ある価格として試算した。さらに、代表標準地との均衡の観点から比準価格を験証し妥当性を認めたので、これを採用し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	総社駅西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	総社市岡山県総社市富原字中通８８１番５
標準地の範囲
東	300 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高梁川西側の調区内の小学校に近い集落地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平成２８年６月新総社大橋開通等により利便性が向上はしているが、地域要因は大きく変動はしておらず現状維持で推移するものと予測される。地価は、依然として下落傾向で推移するものと予測される。 (2)市街化調整区域の旧来住宅地域であるため地域状況に大きな変化は見られないが、新総社大橋の開通以降、総社市街地への連続性が向上している。需要は弱く地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総社市の人口は継続的な増加傾向にあるが、富原地区の人口は減少傾向にある。 (2)感染症による景気低迷から景気回復期へ移行し、全体的な需要増加が認められる。一方で物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が進む。
地域要因
(1)高梁川西側の調区内の小学校に近い集落地域で、地域要因に変動はない。 (2)高梁川以西の地区中心であるが、集落的要素が強く外部からの需要は弱い。地域に大きな変動もなく地価は下落傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０２８０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市富原字中通８８１番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,368 円／平米 3万7,583 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,077 円／平米 7万2,987 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,690 円／平米 7万5,013 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｋ０２８０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市富原字中通８８１番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,743 円／平米 3万8,822 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,624 円／平米 7万4,795 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０２８０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市富原字中通８８１番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,482 円／平米 7万4,325 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,848 円／平米 7万5,535 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０２８０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市富原字中通８８１番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,675 円／平米 7万1,658 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,517 円／平米 7万7,747 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,656 円／平米 7万4,901 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０２８０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市富原字中通８８１番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,523 円／平米 9万991 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,798 円／平米 9万5,206 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,622 円／平米 7万4,788 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情