路線価 (2023) 岡山県総社市下原字東市場923-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 総社市岡山県総社市下原字東市場９２３番１
価格時点	2023 年
駅名	総社駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	569万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	562万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円／坪 1平米 1万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高梁川以西地区を中心に概ね総社市全域等にわたる市街化調整区域や都市計画区域外の農家集落地域である。旧来の集落地域であるため不動産取得は相続が基本とする限定的な市場が形成され、主な需要者は地縁、血縁を基礎とする。近隣地域は豪雨被災地であり災害意識向上に伴う需要減退が懸念されるが、集落地域であり元来外部からの需要が乏しくその影響は弱いと思料される。取引自体が少ないため中心となる取引価格帯の把握は不可能である。 (2) 同一需給圏は、高梁川以西に広がる市街化調整区域及び都市計画区域外の住宅地域一円である。主たる需要者は地縁又は血縁を有する個人が想定され、地区外からの転入者は殆ど見られない状況である。近隣地域は西日本豪雨による浸水被害を受けた地域でもあるが、復興に伴い街路の拡幅等も行われ、利便性も向上してきていることから、土地需要の回復傾向が認められる。取引件数が少ないことから、市場での取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 調区内に位置する集落地域であり収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では取引が少ないため、地域的なつながりから真備地区の事例も採用した。求められた価格には若干幅が生じたものの、概ね妥当と認められる範囲にある。比準価格は各事例の規範性等を十分吟味し試算しており信頼性が認められる。復興に伴う地域状況の改善等昨年からの変動要因についても総合的に勘案し比準価格を妥当と認めた。よって、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域であり、同一需給県内において広域的に信頼性のある取引事例を収集した。一方、近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸用共同住宅の建築想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、周辺公的価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	総社駅南西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	108.3 坪 (358 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	総社市岡山県総社市下原字東市場９２３番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成３０年７月豪雨災害による被災（浸水被害、アルミ工場爆発）地域
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の旧来農家集落地域であるが、復興に伴い堤防道路や集落内街路の整備が進む。モダンな建築物の増加もあって住環境は向上。集落であるため需要は弱いものの復興に伴う地価回復がうかがわれる。 (2)豪雨災害からの復興を続けている住宅地域であり、今後も復興に伴って土地需要の回復が見込まれるものと予測する。地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症による景気低迷から景気回復期へ移行し、全体的な需要増加が認められる。一方で物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が進む。 (2)景気の先行きは依然不透明な状況にあるが、不動産取引市場への影響は限定的であり、住宅地需要は概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)復興に伴い街路条件の向上や建築物のモダン化が進む。高梁川右岸堤防を兼ねた県道およびこれへの接続道路の拡幅整備が完了した。 (2)豪雨災害からの復興に伴い街路の拡幅等も進み、生活利便性も向上してきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６７０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市下原字東市場９２３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,669 円／平米 5万1,802 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,903 円／平米 5万5,881 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,052 円／平米 4万9,762 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６７０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市下原字東市場９２３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,647 円／平米 5万8,341 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,608 円／平米 6万4,824 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,523 円／平米 5万7,931 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県総社市下原字東市場９２３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,173 円／平米 4万6,856 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,216 円／平米 5万3,610 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情