路線価 (2023) 宮城県石巻市蛇田字新下沼56-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４
価格時点	2023 年
駅名	陸前山下駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円／坪 1平米 4万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、石巻市及び周辺市町の路線商業地域で、背後の住宅地域等も含む。需要者の中心は地元企業や個人等と考えられる。国道沿いで交通量は比較的多いものの、繁華性は乏しく、大型店舗の立地する蛇田地区等の商業地域と比較して競争力は劣り、需要は減退傾向にある。なお、取引の中心となる価格帯は、立地、規模等によりばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は石巻市内の既存商店街及び幹線街路沿いの商業地域。需要者の中心は小売業を主体とする個人乃至量販店等の法人である。蛇田地区では新市街地の熟成も進み、各種店舗等の集積により集客力を維持するが、その他では衰退傾向となっている。近隣周辺は中心部近接の利便性もあるが、繁華性の高まりは見られず需要は弱含みである。取引が少ないものの、土地は２５０㎡程度の標準規模で１０００万円程度が取引の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現在の土地取引動向や地価水準を反映しており実証的な価格である。収益価格は、一棟貸しの低層店舗を想定し試算を行ったものの、自用が中心で賃貸市場が成熟している地域とはいえないため、やや低位に求められた。したがって本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との均衡性も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商況の厳しい中、国道沿いに貸店舗も見られるものの、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇もあり収益価格は低位に試算された。このため、商業地における市場の需給動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陸前山下駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、飲食店、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	210 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	繁華性の乏しい国道４５号沿いの路線商業地域
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型商業施設の集積する石巻河南インターチェンジ周辺等と比較して、当該地域の競争力は低下傾向にある。土地需要に乏しく、地価は微減傾向にて推移していくと考えられる。 (2)市中心部に近接することから概ね現状維持となっているが、近隣周辺では特段の開発はなく核となる店舗も存しない。地価は横這い乃至若干の下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や高齢化の進行によって不動産需要の減退傾向が続く中、新型コロナウイルスの影響の長期化により不透明感が増している。 (2)移転需要は収束している。新型コロナにより飲食店を中心に出店需要は回復せず、商業地域においては取引が減少している。
地域要因
(1)大型商業施設の集積する石巻河南インターチェンジ周辺等と比較して、当該地域の競争力は低下しており、需要が減退気味となっている。 (2)幹線道路沿いの商業地域であるが、小規模画地が多く、大型店の出店は見込まれないが、背後住宅地には一定の需要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的画地であり格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,723 円／平米 12万1,406 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,299 円／平米 14万6,452 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,018 円／平米 13万5,606 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312100 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,008 円／平米 17万1,938 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,852 円／平米 17万1,423 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,482 円／平米 13万7,139 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,863 円／平米 15万8,235 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,330 円／平米 15万3,167 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,764 円／平米 16万4,520 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,345 円／平米 15万9,829 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,160 円／平米 15万5,911 円／坪
標準価格 平米 坪	5万170 円／平米 16万5,862 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,293 円／平米 13万6,515 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,970 円／平米 13万2,141 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,860 円／平米 14万8,307 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情