路線価 (2023) 岡山県総社市中央5-9-106 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 総社市岡山県総社市中央５丁目９番１０６
価格時点	2023 年
駅名	東総社駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,210万 円 (825 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,939 円 1平米 6万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	5,210万 円 (825 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,609 円／坪 1平米 6万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、総社市内を走る幹線道路沿いの路線商業地域一円である。需要者は、総社・倉敷・岡山などの事業者や法人が中心で、県外資本も見受けられる。需要は、背後地の人口が増加しているので根強く、供給は定期借地権・未利用地の促進でなされている。地価は、更地で㎡当たり６万円～７万円程度であり、取引総額は規模によって異なり一定の傾向はない。 (2) 同一需給圏：総社市内中心部に近い幹線道路沿道一帯。需要者：中心は、ガソリンスタンド、コンビニ、ファミリーレストラン、スーパー等の沿道型店舗等を運営する法人等である。需給動向：総社駅東側から南側にかけての土地区画整理事業の規模が大きく、多数の幹線道路が生まれた。このため、沿道型店舗等の適地が広範囲に広がり、供給が比較的潤沢である。価格水準等：１坪あたり２０万円程度で、事業用地のため総額の上限はない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の事例から適切に比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。収益価格は、賃料の保守性から低目に求められた。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の取引が主体のため、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、前年価格からの変動状況、をも加味して上記のとおり決定した。 (2) 当地では、定期借地を含め自用の店舗や事務所が中心であり、収益物件は少ない。また、２階以上の事務所需要も少なく、立地する店舗や事業所の業種、業態も様々なため、標準的な収益モデルの想定が困難である。一方、比準価格は広範囲ではあるが、周辺部の路線商業地の取引より試算を行っており、実証的で精度が高い。よって、現実の不動産市場の実態が反映された比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東総社駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	249.5 坪 (825 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	総社市岡山県総社市中央５丁目９番１０６
標準地の範囲
東	30 m
西	240 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心市街地の南方に位置する路線商業地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地南部の東西幹線市道（会議所通り）沿いに，店舗・事務所等が立地する路線商業地域であり、今後も熟成してゆくものと予測される。地価は、背後地人口が増加中なので、上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)家電量販店やコンビニ等が立地するやや繁華性の高い路線商業地域で、一部残存する未利用地の宅地化が進行しつつある。路線商業地域としての熟成度を高めつつ推移するであろう。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,939 円 1平米 6万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,609 円 1平米 6万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,939円 1平米 6万3,200円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 20万2,327円 1平米 6万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,609円 1平米 6万3,100円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 20万2,327円 1平米 6万1,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総社市は人口増が続いており、区画整理済みの便利な住宅地への需要は根強い。なお、コロナ禍の影響は見られない。 (2)総社市は、岡山県下の二大都市である岡山市、倉敷市に隣接し、企業立地も盛んである。人口増に伴い不動産需要は底堅い。
地域要因
(1)区画整理済みの幹線市道なので、地価は依然として上昇傾向にある。 (2)幹線道路沿いには店舗、事業所、アパート等が連坦しており、大きな変化はないが、未利用地の宅地化が進展している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｋ０２８０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市中央５丁目９番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,184 円／平米 27万5,006 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,922 円／平米 29万7,282 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,325 円／平米 20万9,352 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｋ０２８０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市中央５丁目９番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,260 円／平米 27万1,952 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,131 円／平米 28万4,749 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,053 円／平米 20万8,453 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｋ０２８０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市中央５丁目９番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
推定価格 平米 坪	6万410 円／平米 19万9,715 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,190 円／平米 20万8,906 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０２８０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市中央５丁目９番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,273 円／平米 12万3,225 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,671 円／平米 21万3,802 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,971 円／平米 20万8,182 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｋ０２８０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市中央５丁目９番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,812 円／平米 17万7,902 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,395 円／平米 18万6,442 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,223 円／平米 20万9,015 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情