路線価 (2023) 岡山県総社市真壁字市場堤外1445-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 総社市岡山県総社市真壁字市場堤外１４４５番１外
価格時点	2023 年
駅名	総社駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	9,000万 円 (2019 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	9,020万 円 (2019 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,778 円／坪 1平米 4万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、総社市市街地を中心とした路線商業地域一円である。需要者は店舗や営業所用地を求める法人が中心である。背後地人口の増加もあって市全体では商業地の地価動向は堅調であるが、近隣地域周辺は、国道との交差点付近には店舗等が立地するものの、住宅等も介在する繁華性のやや劣る地域であり、地価上昇は相対的に小さくとどまっている。取引の中心価格帯は、規模や用途、繁華性等によりばらつきが大きく、一定の水準を指摘するのは困難である。 (2) 同一需給圏は総社市街地周辺の幹線街路沿いの路線商業地域一円である。主たる需要者は県内の中小事業者に加え、画地規模や立地条件によっては全国展開の県外資本等も想定される。背後人口も豊富であることから、商業地としての需要は安定的に推移している。需要者の業種業態により取引される画地規模も様々であり、取引件数も少ないことから、市場での取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、広く同一需給圏内から代替関係にある取引事例を収集して得られた、規範性の認められる４事例から試算しており、実証的で信頼性は高いと判断した。近隣地域は幹線沿いに店舗等が見られる地域で、収益性からのアプローチも有用だが、収益価格は利用形態の多様性から建物想定や賃料水準の把握に幅が生じ、相対的な信頼性は劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量のうえ、代表標準地との均衡に十分留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内における代替競争関係にある路線商業地域内の取引事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域内の賃貸市場において想定される需要者の業種・業態の多様性から、標準的な収益モデルの把握は困難であり、収益価格の信頼性は相対的に低い。従って、相対的に規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	総社駅南西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	610.7 坪 (2019 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が立地する路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	総社市岡山県総社市真壁字市場堤外１４４５番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所敷地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに店舗、事業所、住宅等が混在する地域である。店舗進出等の余地は少なく、今後も大きな変動は無く静態的に推移するものと予測する。 (2)県道沿いに店舗、事業所、住宅等が混在する路線商業地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。繁華性はやや劣るものの、需要は底堅いため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万9,101 円 1平米 4万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口が増加傾向にある中、コロナ禍による社会経済活動への影響も払拭されつつあり、当市商業地の需給動向は全体に改善傾向である。 (2)景気の先行きは依然不透明な状況にあるが、不動産取引市場への影響は限定的であり、商業地需要は概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は無い。 (2)幹線街路沿いの稍繁華性が劣る路線商業地域であり、地域要因には特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０２８０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市真壁字市場堤外１４４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,620 円／平米 14万4,208 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,184 円／平米 21万2,192 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,624 円／平米 16万751 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０２８０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市真壁字市場堤外１４４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,812 円／平米 17万7,902 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,395 円／平米 18万6,442 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,231 円／平米 14万6,228 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０２８０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市真壁字市場堤外１４４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万442 円／平米 16万6,761 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,607 円／平米 20万6,979 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,699 円／平米 15万1,081 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６７０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市真壁字市場堤外１４４５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,205 円／平米 12万3,000 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,976 円／平米 15万5,303 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,126 円／平米 14万9,187 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情