路線価 (2023) 岡山県総社市中原字巽原88-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 総社市岡山県総社市中原字巽原８８番２
価格時点	2023 年
駅名	総社駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (8760 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,161 円 1平米 1万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (8760 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,161 円／坪 1平米 1万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：高速道路ＩＣや主要国道との関係位置が良好なため、倉庫、物流施設等の適地で総社市だけでなく、岡山県南部一帯。需要者：画地規模が一定あるため、全国展開する大企業が多いが、地元主要企業も含まれる。需給動向：岡山総社ＩＣを介して、中四国地域だけでなく、近畿、九州各方面への連絡性に優れ、旺盛な需要がある反面、適地が少なく、需要は高い。価格水準：取引価格は個別の事情に左右されがちであるが、１㎡当たり２万円前後が多い。 (2) 総社市は、交通の要である岡山総社ＩＣを介して、西日本一円に拠点性を有する。また水島コンビナート等との地域的関連性も強いことから、製造業、物流関連企業双方の立地に適した条件を備えている。数少ない人口増加自治体でもあり、街には外国人労働者も多く滞在する。需要者は地元企業から全国的規模の企業まで幅広い。ＩＣ周辺には、開発適地も多く残る。取引の中心価格帯は、物件の個別性や取引の事情によって左右される事が多く、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地では食品、繊維、食品スーパー等の多様な企業が立地しており、夫々が独自仕様の建物を自前で建設している。業種、業態が一様ではない地域で標準的な収益モデルを想定することは困難なため、収益還元法は割愛した。一方、比準価格は工場等にかかる最近の取引事例を基礎に試算しており、現実の不動産市場の実態を反映している。よって、実証的な比準価格を標準に、直接は採用しなかったその他参考価格群との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 以上から、比準価格のみが得られた。周辺地域では自用の工場・倉庫等が殆ど全てで、賃貸物件は少ないため、賃貸市場が形成されていないと判断し、収益価格の検討は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似性の高い事例より求められており、実証的かつ客観的である。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、県南一帯に位置する工業地の価格変動に配慮し、前年からの地域要因の変化や市場動向にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	総社駅南方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	2649.7 坪 (8760 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場に配送センターも立地する工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	総社市岡山県総社市中原字巽原８８番２
標準地の範囲
東	0 m
西	450 m
南	450 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中小工場・倉庫地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	125 m
面積	10000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	高梁川東岸平坦地勢の主要市道沿いに形成された中規模工場地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)総社市全体として企業立地が進んでおり、総社ＩＣ付近では、大型物流施設が集積中である。対象地周辺は総社ＩＣからやや遠いが、複数企業の工場、倉庫等が立地している。地価の微上昇基調は当面継続するであろう。 (2)岡山総社ＩＣ付近では、大型物流施設の建設が進み、対象地周辺でも小規模開発中心ながらも、複数の工業団地が形成されている。まだ開発適地も多く残っており、当面、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場・倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,161 円 1平米 1万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,161 円 1平米 1万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総社市は、岡山県下の二大都市である岡山市、倉敷市に隣接し、企業立地も盛んである。人口増に伴い不動産需要は底堅い。 (2)大企業は原燃料高への対応の為、物流拠点の統廃合を画策する。一方、岡山県の持つ西日本一円への拠点性は、その流通業務地需要を増大させている。
地域要因
(1)総社ＩＣは、山陽道と岡山道との中間地点で、総社ＩＣ周辺だけでなく、市全体として物流の拠点性が高い。今後も企業立地がかなり期待できる。 (2)近年、山陽道と岡山道の結節点である岡山総社ＩＣ付近には流通倉庫、工場等の集積が認められる。付近には分譲住宅や大型商業施設も立地する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	井原市
地域	岡山県総社市中原字巽原８８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,134 円／平米 5万33 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,566 円／平米 5万1,461 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,443 円／平米 6万973 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６７０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市中原字巽原８８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万56 円／平米 6万6,305 円／坪
推定価格 平米 坪	2万56 円／平米 6万6,305 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,519 円／平米 6万1,224 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県総社市中原字巽原８８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,594 円／平米 7万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,214 円／平米 8万51 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,569 円／平米 6万1,389 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３６９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県総社市中原字巽原８８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,605 円／平米 7万8,038 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,792 円／平米 8万5,268 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,979 円／平米 6万2,745 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情