路線価 (2023) 宮城県石巻市須江字関ノ入13-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市須江字関ノ入１３番１０外
価格時点	2023 年
駅名	陸前赤井駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,050万 円 (3428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,423 円 1平米 8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,050万 円 (3428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,423 円／坪 1平米 8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、石巻市及び周辺市町の工業地域。主たる需要者は、製造業や物流関連企業が中心である。市内各所で工業用地の供給は見られるものの、需要はやや弱含んでおり、販売状況は低調である。工業地の取引が極めて少なく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は、主に石巻市内の内陸部及び沿岸部等の工業地域。需要者は、県内外の製造業及び物流関連法人が中心である。被災企業の移転需要等も概ね収束するとともに、市全体の景気後退から用地取得の動きも慎重になっている。他方、沿岸部等において土地区画整理事業の進行により産業用地が多く供給されているため、石巻市では全体的に供給過多の状況にある。事業目的により求める画地条件が異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺において工場等の賃貸用不動産は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。取引は自己使用目的が大半であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、現実の不動産市場の実態を反映した比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自社使用の工場等が中心となる工業地域で、工場・倉庫等の賃貸物件は確認できず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算を断念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。市場の実態を反映した比準価格を重視するものとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陸前赤井駅北東方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	1036.9 坪 (3428 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫等が建ち並ぶ内陸型の工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	埋蔵文化財包蔵地
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市須江字関ノ入１３番１０外
標準地の範囲
東	200 m
西	250 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	50 m
面積	5000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	石巻市郊外の住宅団地に隣接する内陸型の工業地域
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	埋蔵文化財包蔵地
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)石巻市郊外の住宅団地に隣接する内陸型の工業団地で、地域要因に特段の変動もなく、概ね現状を基調として推移すると予測する。需要に乏しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)内陸部の工業地域で特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。市全体の景気後退から工業地の需要もやや停滞しており地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,423 円 1平米 8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,423 円 1平米 8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,423円 1平米 8,900円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,423円 1平米 8,900円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や高齢化の進行によって不動産需要の減退傾向が続く中、新型コロナウイルスの影響の長期化により不透明感が増している。 (2)新型コロナの影響から物流倉庫用地の需要は拡大しているが、産業用地は供給過剰の状態で、また市内では散発的な需要に留まっている。
地域要因
(1)郊外の大規模住宅団地に隣接する高台の工業地域。需要に乏しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中心部近郊に存する内陸部の工業地域であり、取引の対象となる画地が限られているため不動産取引は相当に少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市須江字関ノ入１３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6,605 円／平米 2万1,836 円／坪
推定価格 平米 坪	8,936 円／平米 2万9,542 円／坪
標準価格 平米 坪	8,936 円／平米 2万9,542 円／坪
査定価格 平米 坪	8,940 円／平米 2万9,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312090 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市須江字関ノ入１３番１０外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,380 円／平米 4万4,234 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,461 円／平米 4万4,502 円／坪
標準価格 平米 坪	1万379 円／平米 3万4,313 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市須江字関ノ入１３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
推定価格 平米 坪	1万769 円／平米 3万5,602 円／坪
標準価格 平米 坪	8,885 円／平米 2万9,374 円／坪
査定価格 平米 坪	8,890 円／平米 2万9,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市須江字関ノ入１３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,011 円／平米 3万9,708 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,963 円／平米 3万9,550 円／坪
標準価格 平米 坪	9,295 円／平米 3万729 円／坪
査定価格 平米 坪	9,300 円／平米 3万746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情