路線価 (2023) 岡山県高梁市成羽町成羽字堂ノ前2848-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 高梁市岡山県高梁市成羽町成羽字堂ノ前２８４８番３
価格時点	2023 年
駅名	備中高梁駅 から 9200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	332万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	334万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万912 円／坪 1平米 1万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧成羽町地区を中心とした高梁市南部の住宅地域と判定した。主たる需要者の属性は旧成羽町に居住・通勤する地縁的選好性を有する旧成羽町地区在住者である。地区内に工場等もあり、通勤者の住宅地需要も見込まれるが、需要は弱く、人口減少・高齢化等の影響から需給動向は弱い状況が継続している。需要の中心となる価格帯は不動産取引件数が少なく、新築戸建住宅はほぼないため、土地及び新築戸建住宅ともに把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、成羽地区を中心に、高梁市郊外の既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者は地区内居住者による世帯分離が中心であるが、将来的な学校の統廃合を見据えた備中地区、川上地区からの流入も一部で見られる。周辺で小規模な分譲地開発が見られ、一定の需要はあるものの、長期的には高齢化が進行しており、観測される取引は少ない状況となっている。取引が少なく中心となる価格帯を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域に存している。収益還元法は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地であり、賃貸市場が未成熟のため賃貸住宅を想定することは経済合理性に反することから適用を断念した。一方、比準価格は、規範性の高い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、比準価格を標準に、周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域に存する。成羽地区は自用の建物が中心で賃貸市場が成立しておらず適切な収益資料の収集が困難であり、収益価格の試算は割愛した。比準価格は成羽地区を中心に、高梁市郊外の既成住宅地域の取引を中心に求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	備中高梁駅西方
距離	9200 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高梁市岡山県高梁市成羽町成羽字堂ノ前２８４８番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす地域要因等の変動は特に認められないが、人口減少・高齢化を反映し、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)成羽川北岸の旧来からの既存住宅地域。焼結部品の製造工場に隣接し、一部で分譲地開発の動きがみられる。長期的には高齢化等の影響で地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万912 円 1平米 1万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについても各種政策の効果が期待される。ただし、海外景気の影響に十分注意する必要がある。 (2)県内景気は緩やかに回復している。個人需要は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で推移している。公共投資は一部で弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)市街地外縁部の旧来からの工場近くの住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。 (2)成羽地区中心部からやや離れた既成住宅地域。近隣に工場が存し、周辺で新規の宅地開発も見られ、一定の需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市成羽町成羽字堂ノ前２８４８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,566 円／平米 10万7,663 円／坪
推定価格 平米 坪	3万874 円／平米 10万2,069 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,440 円／平米 5万4,351 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０２Ｔ０９６２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市成羽町成羽字堂ノ前２８４８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,752 円／平米 7万1,912 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,374 円／平米 6万4,050 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,340 円／平米 5万714 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市成羽町成羽字堂ノ前２８４８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万547 円／平米 3万4,868 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,094 円／平米 6万9,737 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,230 円／平米 5万350 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市成羽町成羽字堂ノ前２８４８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,918 円／平米 2万6,177 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,744 円／平米 5万8,662 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,363 円／平米 5万790 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情