路線価 (2023) 岡山県高梁市東町1874-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 高梁市岡山県高梁市東町１８７４番１
価格時点	2023 年
駅名	備中高梁駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	517万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	518万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円／坪 1平米 4万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧高梁市の商業地を中心として一部周辺混在住宅地も含まれる。主な需要者は、同一需給圏内で事業を展開している小規模法人又は地縁性をもつ個人事業者等である。地域内人口の減少に加え、備中高梁駅南西部の大型店が集積する商業施設に顧客が流れており、国道沿い及び旧来からのアーケード商店街は衰退し商業集積度は低下が続いている。取引の目的、画地規模等が多種多様であり、取引自体も少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は中心市街地の小規模店舗等が立ち並ぶ既存の商業地域と判定した。主たる需要者は店舗、事務所経営を目的とする中小規模の法人・個人事業者である。利便性の高い住宅地として居住目的の個人需要も認められる。商圏規模の縮小、大規模商業施設との競合等を背景に商業地需要は限定的で観測される取引は少ない。取引目的や画地条件により取引価格のバラつきが大きいため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、駅西側の旧来からの商業地域に位置する取引事例を主として求められたもので、実証的で精度は高い。当該地域周辺は低層利用の自用建物が中心である。閉鎖店舗が増加し収益性の悪化により、商業用途での賃貸市場は安定性を欠き、賃貸用不動産を想定した収益価格の信頼性は相対的に低い。市場実態は収益性よりも取引価格を中心に価格形成されていることから、規範性の高い比準価格を重視し収益価格を参考として、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は小規模小売店舗等が多い衰退傾向の既成商業地域に存する。商業地であり、収益性も重要な要因であるが、賃貸用店舗は少なく、自用建物が中心のため、資料収集に限界があり、収益価格の相対的信頼性は低い。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引事例を適切に補・修正して求めたもので実証的である。従って、実証的な比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、前年からの地価動向等に留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	備中高梁駅北方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が多い衰退傾向の既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高梁市岡山県高梁市東町１８７４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗等が見られる旧来からの商業地域である。近年、商業地利用の需要は限定的であり、繁華性は低下の一方である。商業地としては衰退傾向が窺え、商業地から住宅地へ徐々に移行すると予測する。 (2)小規模店舗が立ち並ぶ旧来からの商業地域。商業地に対する需要は限定的で当面現状維持で推移する。人口減少・高齢化等を反映し、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)供給制約が緩和され経済活動が正常化されつつあるが、高梁市は人口減少、高齢化、主要産業の停滞等により地域的衰退傾向が継続している。 (2)県内景気は緩やかに回復している。個人需要は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で推移している。公共投資は一部で弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)生活形態の変動及び背後人口の減少により、繁華性は低下が継続している。大型商業施設に顧客は流れており、住宅地へと利用形態が変化しつつある。 (2)小売店舗が建ち並ぶ旧来からの商業地域。商業地需要は限定的で地域要因に特段の変動はない。利便性の高い住宅地としての潜在的な需要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市東町１８７４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,051 円／平米 5万9,677 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,537 円／平米 11万4,179 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,988 円／平米 15万2,036 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市東町１８７４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,380 円／平米 15万26 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,726 円／平米 17万7,618 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,963 円／平米 15万5,260 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０２Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市東町１８７４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万814 円／平米 13万4,931 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,685 円／平米 15万7,647 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,637 円／平米 15万7,488 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市東町１８７４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,818 円／平米 12万5,026 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,627 円／平米 16万761 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,257 円／平米 15万6,232 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情