路線価 (2023) 岡山県高梁市成羽町下原字下ノ丁裏284-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 高梁市岡山県高梁市成羽町下原字下ノ丁裏２８４番１
価格時点	2023 年
駅名	備中高梁駅 から 7600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (384 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (384 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,196 円／坪 1平米 2万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、合併前の旧成羽町内の中心商業地域・商住混在地域及び高梁市中心市街地の路線商業地域と判定した。主たる需要者の属性は、地元の中小法人・個人等である。高梁市中心市街地の小売大型商業施設等との繁華性の相違、地場産業の停滞、商圏内人口の減少等により市場の需給動向は弱い状況が継続している。不動産取引が少なく、業種・業態及び価格帯も多様であるので、市場での需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は、成羽地区を中心に高梁市郊外の幹線道路沿い及び直背後の商業地域一円と判定した。主たる需要者は、小規模店舗、事業所等の建設を目的とする中小規模の法人及び個人事業主。利便施設が集約していることから、一部でコンビニなどの需要も見られるものの、背後人口が少なく、集落的特性が強いため商業地に対する需要は弱い。観測される取引が少なく中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、事務所や店舗等の賃貸用不動産は少なく価格形成としては自用目的での取引が主体である。したがって、収益用不動産を想定することは経済合理性に反するので収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格が求められた。したがって、比準価格を標準に、周辺路線商業地域の価格水準、前年価格及び周辺公的価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は、病院、店舗、事務所等の建ち並ぶ路線商業地域に存する。成羽地区は自用の建物が中心の地域で賃貸市場が成立しておらず適切な収益資料の収集が困難であり、収益価格の試算は割愛した。比準価格は成羽地区を中心に、高梁市郊外の商業地の取引を中心に求めたもので実証的である。従って、実証的な比準価格を標準に、前年からの地価動向、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	備中高梁駅西方
距離	7600 m
土地の状態
土地面積	116.2 坪 (384 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	病院、店舗、事務所等の建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高梁市岡山県高梁市成羽町下原字下ノ丁裏２８４番１
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は病院、店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。商業繁華性が低く発展性に欠ける地域で、価格形成に大きな影響を及ぼす地域要因の変動は認められず、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)成羽地区中心部、国道沿いの路線商業地域。美術館や庁舎の建替えなどがあったが、背後人口が少なく、商業地に対する需要は弱い。今後も現状維持で推移し、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについても各種政策の効果が期待される。ただし、海外景気の影響に十分注意する必要がある。 (2)県内景気は緩やかに回復している。個人需要は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で推移している。公共投資は一部で弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)商圏内人口の減少により、商業目的での新規出店需要は弱く、不動産需要は減退が続いているが、地域要因に大きな変動はない。 (2)成羽地区中心部の路線商業地域。地域局等の利便施設、美術館等が集積しており、コンビニなどの出店が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市成羽町下原字下ノ丁裏２８４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,589 円／平米 2万1,783 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,521 円／平米 5万1,312 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,508 円／平米 9万7,553 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市成羽町下原字下ノ丁裏２８４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,770 円／平米 10万8,338 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,468 円／平米 15万6,929 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,502 円／平米 9万7,534 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市成羽町下原字下ノ丁裏２８４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,126 円／平米 9万6,291 円／坪
推定価格 平米 坪	3万980 円／平米 10万2,420 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,393 円／平米 9万7,173 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情