路線価 (2023) 岡山県新見市新見字田井原695-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 新見市岡山県新見市新見字田井原６９５番９
価格時点	2023 年
駅名	新見駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	633万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	633万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,164 円／坪 1平米 3万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新見市の中心市街地及びその周辺の住宅地一円である。需要層は２０～３０台の勤労者等が中心で、市外からの転入はない。需要は、中心部の便利な立地なので底堅く、供給はミニ開発・中古住宅によりなされている。取引価格帯は、２００㎡規模で概ね６００万程度である。 (2) 同一需給圏は、新見市中心部の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は新見市内に居住する３０代～４０代の一次取得者で標準的な勤労者世帯が中心である。新見・正田地区では、人口がほぼ横ばい傾向で推移しており、一定の住宅地需要が存する。市や民間業者による分譲地開発もみられ、供給についても一定程度確保されている。取引中心となる価格帯は土地が２００㎡程度で５００万～８００万円、新築戸建が２，５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近隣地域及び類似地域内の取引事例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。収益価格は、アパートが見当たらず求め得なかった。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の土地取引が主体のため、精度の高い比準価格を標準とし、周辺公示地等からの規準価格、及び、前年価格からの変動状況を加味して、上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存する。周辺は自用の戸建て住宅を中心とする住宅団地であり、画地規模が小さく合理的な賃貸用建物の想定が困難なため収益価格の試算は割愛した。比準価格は新見地区を中心に、市中心部の住宅地取引から求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、前年からの地価動向、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新見駅南東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新見市岡山県新見市新見字田井原６９５番９
標準地の範囲
東	20 m
西	10 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新見高校南側の緩傾斜地の住宅地
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１８０号線背後の緩傾斜地に位置する住宅地域であり、大きな変動要因はないので、現状維持で推移するものと予測される。地価は、依然として下落傾向で推移するものと予測される。 (2)国道背後、傾斜地勢に開発された住宅団地。市役所等の利便施設に近く、市や民間業者による分譲地開発もみられる。市内の社会・経済状況を反映して地価は当面下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新見市ではコロナ禍の影響は比較的少なく限定的であるが、県内でも有数の人口減と高齢化の進行が続いており、不動産取引は全般的に停滞している。 (2)県内景気は緩やかに回復している。個人需要は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で推移している。公共投資は一部で弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)大きな地域要因の変化はないが、傾斜地勢の住宅地需要は弱い。 (2)国道背後の傾斜地勢に存する戸建住宅地域。地域要因に特段の変動は見られない。周辺では一部で分譲地開発の動きが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０９６２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	新見市
地域	岡山県新見市新見字田井原６９５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,740 円／平米 9万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,787 円／平米 8万8,558 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,436 円／平米 9万7,315 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０９６２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	新見市
地域	岡山県新見市新見字田井原６９５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,117 円／平米 7万3,119 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,928 円／平米 8万5,718 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,768 円／平米 9万8,413 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	新見市
地域	岡山県新見市新見字田井原６９５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,393 円／平米 13万233 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,275 円／平米 12万9,843 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,575 円／平米 9万7,775 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	新見市
地域	岡山県新見市新見字田井原６９５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,201 円／平米 8万9 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,425 円／平米 7万7,443 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,917 円／平米 9万8,906 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情