路線価 (2023) 岡山県新見市高尾2480-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 新見市岡山県新見市高尾２４８０番１３
価格時点	2023 年
駅名	新見駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	743万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	744万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円／坪 1平米 4万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中心市街地を中心に商業立地が可能な地域一円である。需要層は、市内の商業者及び法人で、県外資本は見られない。需要は、背後地の人口減少のため弱く、供給は空き店舗でなされているが少ない。地価は、更地で＠４４０００／㎡程度、と推定される。 (2) 同一需給圏は、新見市中心市街地の幹線道路沿い及び直背後の商業地である。主たる需要者は店舗、事務所経営を目的とする中小規模の法人または個人事業者である。利便性の高い住宅地として一部で居住目的の個人需要も認められる。新見市の過疎・高齢化を背景に、商圏人口が減少し、収益力は低下しているため、商業地需要は限定的で利便性の高い住宅地としての開発が散見される。取引が少なく中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の事例から適切に比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。収益価格は、賃料の保守性から低目に求められた。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の取引が主体のため、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、前年価格からの変動状況、をも加味して上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は中低層の店舗、事務所が見られる商業地域に存する。自用の建物が中心で、必ずしも賃貸用不動産に対する需要が一般的ではないため、賃貸用不動産を想定した収益価格の信頼性は相対的に低い。一方で、比準価格は新見市内の商業地の事例を採用して求めたもので、実証的である。以上から相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参考とし、前年からの地価動向、単価と総額の関連等を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新見駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新見市岡山県新見市高尾２４８０番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理済みの中心市街地内の商業地域
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理済み地区内に、店舗・スーパー・ホテル・住宅等が立地する商業地であるが、商圏人口の減少のため衰退気味の傾向が続くものと予測される。地価も、依然として下落傾向で推移するものと予測される。 (2)新見市中心部の商業地域である。国道沿いに新規出店が見られるものの、商況に大きな変化がないことから、当面は現況維持で推移するものと予想する。商圏人口の減少を反映して地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内でも有数の人口減と高齢化の進行が続いており、不動産取引は全般的に停滞している。 (2)県内景気は緩やかに回復している。個人需要は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で推移している。公共投資は一部で弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)客足もまばらで活気に乏しく、商業地としての需要は低迷している。 (2)新見市内の中心商業地域。ドラッグストア等の新規出店もみられるが商圏規模は縮小傾向にあり、長期の空室も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０９６２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	新見市
地域	岡山県新見市高尾２４８０番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,853 円／平米 12万5,142 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,080 円／平米 12万2,586 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,195 円／平米 14万6,109 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０２Ｔ０９６２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	新見市
地域	岡山県新見市高尾２４８０番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,429 円／平米 7万844 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,779 円／平米 14万4,733 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,401 円／平米 14万6,790 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０２Ｔ０９６２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	新見市
地域	岡山県新見市高尾２４８０番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,095 円／平米 10万9,412 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,186 円／平米 14万6,079 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	新見市
地域	岡山県新見市高尾２４８０番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,542 円／平米 20万3,458 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,694 円／平米 19万7,348 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,022 円／平米 14万5,537 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０３Ｔ０９６２３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	新見市
地域	岡山県新見市高尾２４８０番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,072 円／平米 8万6,194 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,374 円／平米 8万7,192 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,104 円／平米 14万5,808 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情