路線価 (2023) 岡山県備前市三石字山ノ神下タ1055-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 備前市岡山県備前市三石字山ノ神下タ１０５５番１
価格時点	2023 年
駅名	三石駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	420万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	420万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円／坪 1平米 1万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、備前市東部、三石地区を中心とする既成住宅地域である。主たる需要者は個人であるが、外部からの流入は少ない。地区中心に位置し、耐火煉瓦工場等の事業所、小中学校、備前市役所三石出張所に近いが、商業施設等が集積する備前、赤穂市街地からはやや遠いほか近隣にはスーパー等の大型商業施設が見あたらず、利便性にやや劣る面も見られる。人口減少、高齢化も進んでおり、需要はやや弱い。 (2) 同一需給圏は、三石地区を中心とする既成住宅地域一円である。需要者は、備前市内に勤務する勤労者及び世帯分離等を契機とした地縁又は血縁を有する個人が中心である。対象地域は、三石地区中心地より国道２号を介した南東側の小学校及び中学校周辺の既成住宅地域で、人口減少及び高齢化の影響により、住宅地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は３００万～５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性が異なる事例等も採用しているが、事例の存する地域ごとの市場分析・便益分析等に基づき、補修正、要因比較等を的確に行っており、市場動向を適切に反映した価格が求められたと判断される。したがって、比準価格を標準に前年価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 一般住宅が密集する閑静な住宅地域であり、戸建住宅が主体で賃貸市場は形成されていないため、収益価格の試算は非現実的であるので適用を断念した。比準価格は、代替性のある取引事例をもとに試算されたものであり実証的で説得力がある。従って、比準価格を標準とし、他の標準地との広域的な検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三石駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	112.5 坪 (372 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が密集する閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	備前市岡山県備前市三石字山ノ神下タ１０５５番１
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	三石小中学校に近い既成住宅地域
街路	基準方位北、３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事業所、小中学校に近いが、備前、赤穂市街地からはやや遠い。耐火煉瓦工場、蝋石の鉱山で栄えた地区であるが、鉱山の閉鎖等により衰退化傾向にある。格別の要因もなく、今後ともほほ現況維持で推移すると予想する。 (2)三石地区の中心部に位置する既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。住宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が和らぎ、経済は回復基調にあるが、備前市内の住宅地需要は、地域差はあるものの人口減少等を背景に総じて弱含みの状況にある。 (2)備前市の令和４年９月時点の１年人口は約２．２％減少し継続的な減少傾向にある。
地域要因
(1)三石地区中心部内、小中学校に近い既成住宅地域である。中心市街地からはやや遠く、外部からの流入は少ないことから需要は弱い状況が続いている。 (2)三石地区の中心部に位置する既成住宅地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市三石字山ノ神下タ１０５５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,513 円／平米 2万1,532 円／坪
推定価格 平米 坪	7,288 円／平米 2万4,094 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,317 円／平米 3万7,414 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市三石字山ノ神下タ１０５５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,757 円／平米 3万2,257 円／坪
推定価格 平米 坪	1万591 円／平米 3万5,014 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,548 円／平米 4万8,096 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	1.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市三石字山ノ神下タ１０５５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,644 円／平米 2万5,271 円／坪
推定価格 平米 坪	8,283 円／平米 2万7,384 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,704 円／平米 4万1,999 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７７７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市三石字山ノ神下タ１０５５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万650 円／平米 3万5,209 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,606 円／平米 4万4,981 円／坪
標準価格 平米 坪	9,206 円／平米 3万435 円／坪
査定価格 平米 坪	9,210 円／平米 3万448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情