路線価 (2023) 岡山県備前市日生町日生字東栄町241-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 備前市岡山県備前市日生町日生字東栄町２４１番２０
価格時点	2023 年
駅名	日生駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円／坪 1平米 4万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧日生地区の商業地を中心として備前市全域の商業地に及ぶ。主な需要者は、圏内で事業を展開している中小法人や地縁性を有する個人事業者等である。商圏人口の減少に加え、備前市穂浪地区の商業施設に顧客流出が続いていることやリゾートを目的とした観光客が近時減少傾向が続いていることで商業地としての需要は低迷している。商業地取引が減少するなか、顕在化した取引も個別性が強く、需要の中心となる価格帯を見い出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は備前市日生地区の商業地を中心に市内の商業地域全域であり、主たる需要者は小規模店舗、事業所、店舗併用住宅等の主に自用の利用を前提とした中小事業法人や個人事業者等が想定される。日生地区中心部の商業地であるが、人口減少・高齢化の影響から商業地も衰退傾向が継続しており、需要は弱く背後住宅地域との価格差が縮小傾向にある。取引自体が少なく画地規模や用途等が多種多様であるが、中心価格帯は１㎡当たり４万円～５万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は旧日生町の商業地取引から求めたものであり、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。一方、商況が悪化する状況下で商業用途での不動産利用は安定性を欠き、不動産投資を想定した収益価格の信頼性は相対的に低いと判断される。従って、収益価格は参考に止め、市場取引の指標となる比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を収集・選択のうえ、各事例の規範性を慎重にかつ十分に検討のうえ試算しており説得力を有する。他方、収益価格は対象標準地における賃貸経営の投資採算性を反映した価格であるが、想定建物や収支査定の内容によって試算価格が大きく変動するため相対的な信頼性は劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	日生駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	公共施設、店舗等が並ぶ国道沿いの中心商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	備前市岡山県備前市日生町日生字東栄町２４１番２０
標準地の範囲
東	140 m
西	50 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	１５．８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに位置する日生地区の中心的な商業地域である。商圏人口の減少、備前市穂浪地区の商業施設への顧客流出により、商業地の需要は低迷している。今後もこの傾向は続き、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は国道沿いに位置する日生地区中心の商業地域であり、生産年齢人口の減少と地場経済の衰退により商況は低迷しており、地域要因に変動要因も認められないことから今後も地価下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス禍により、国内外の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続すると予測され、不動産市況も不透明な見通しが続く。 (2)新型コロナの影響は薄れ、各種政策の効果もあって景気は持ち直しているが、円安・物価上昇等の影響が懸念されており先行きは不透明な状況にある。
地域要因
(1)漁協の魚市場、海の駅等の店舗は活況であるが、商圏人口の減少、備前市穂浪地区の商業施設への顧客流出が続いており、商業地需要は低迷している。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７０２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市日生町日生字東栄町２４１番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,198 円／平米 10万3,141 円／坪
推定価格 平米 坪	3万97 円／平米 9万9,501 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,544 円／平米 16万486 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７０２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市日生町日生字東栄町２４１番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,352 円／平米 9万7,038 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,742 円／平米 10万4,939 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,748 円／平米 15万4,549 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７０２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市日生町日生字東栄町２４１番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,909 円／平米 8万8,961 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,703 円／平米 9万4,892 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,149 円／平米 16万2,487 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｋ０７０２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県備前市日生町日生字東栄町２４１番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,464 円／平米 15万304 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,177 円／平米 13万6,131 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,791 円／平米 16万4,609 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情