路線価 (2023) 岡山県真庭市本郷字乗政100-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 真庭市岡山県真庭市本郷字乗政１００番９
価格時点	2023 年
駅名	中国勝山駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	486万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	489万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円／坪 1平米 1万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は勝山地区を中心とする真庭市南部の住宅地域である。主たる需要者は勝山地区や久世地区に居住・勤務する個人であるが、真庭市北部の湯原地区や美甘地区からの流入も見られる。勝山地区の中でも近隣地域の所在する旭川以西は旭川以東と比較して不動産需要は弱い。中心となる価格帯は、土地で５００万円内外、新築戸建で２，２００万円～２，５００万程度であるが、取引市場が未成熟であるため中心価格帯を下回る取引が生じる可能性も存する。 (2) 同一需給圏は、真庭市南部の住宅地域一円と判定した。主たる需要者の属性は、当該地域に地縁的選好性を有する者で３０代～４０代が中心である。勝山地区は旭川以東に比べ以西の需要はやや劣る。高齢化や地域内人口の減少傾向、地場産業の停滞などの影響で、住宅地需要は弱く減退傾向が続いている。需要の中心となる価格帯については、勝山地区の不動産取引は少ないため、土地総額等の価格水準を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は県北に所在する低層戸建住宅中心の住宅地域であり、地域内では自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主体である。周辺類似地域の取引事例から適切に求められた比準価格は、市場の実勢を反映した説得力を有する価格と思料される。なお積算価格及び収益価格は後述の理由から試算しなかった。従って、比準価格を中心に代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存する。収益還元法は、当該標準地が一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の賃貸市場が成立していないため、その適用を断念した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中国勝山駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	91.3 坪 (302 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	真庭市岡山県真庭市本郷字乗政１００番９
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)真庭市勝山地区中心部の西方近郊に位置する分譲住宅地域である。地区内での利便性と住環境は比較的良好であるが、人口減少と高齢化の進行から住宅需要は弱含んでおり、地価は今後も下落傾向が継続すると予測される。 (2)当該地域は、旭川西岸丘陵地に位置する区画整然とした分譲住宅地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす地域要因等の変動は特になく、人口減少等から今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復してきている。主要製造業の生産や雇用・所得環境も緩やかな改善傾向で推移している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについても各種政策の効果が期待される。ただし、海外景気の影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)真庭市勝山地区中心部近郊の住宅地域で地域要因に特段の変動はないが、地区内の人口減少と高齢化が進行しており不動産取引は低調に推移している。 (2)山裾にある丘陵地の閑静な分譲住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０２Ｔ０９１８２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市本郷字乗政１００番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,567 円／平米 4万8,159 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,997 円／平米 6万2,804 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,897 円／平米 5万2,555 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市本郷字乗政１００番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万51 円／平米 3万3,229 円／坪
推定価格 平米 坪	9,817 円／平米 3万2,455 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,707 円／平米 5万1,927 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市本郷字乗政１００番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,279 円／平米 8万266 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,290 円／平米 7万6,997 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,768 円／平米 5万2,129 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情