路線価 (2023) 岡山県真庭市落合垂水字野畑632-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 真庭市岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７
価格時点	2023 年
駅名	美作落合駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	584万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	581万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,104 円／坪 1平米 2万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧落合町、旧久世町、旧勝山町の住宅地域であり、主たる需要者は圏域内に地縁を有する一次取得者層が中心である。平成１７年の合併後、真庭市の行政の中心が旧久世町に移転してから対象標準地の存する旧落合町の低落傾向が続いている。中心価格帯は土地で４００万円～６００万円程度、戸建住宅で２，５００万円程度である。令和４年８月末に地域核店舗のサンプラザが閉店し、地域の衰退が懸念され地価は下落傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、真庭市南部の住宅地域一円と判定した。主たる需要者の属性は、当該地域に地縁的選好性を有する者で３０代～４０代が中心である。住宅地の需給動向としては、近隣地域周辺の需要は弱く、高齢化や人口の減少傾向等の影響で住宅地需要は弱い。需要の中心となる価格帯については、不動産取引が少ないが、土地で概ね４００万～７００万円程度、新築戸建物件は少ないが、概ね２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅中心の住宅地域であり、地域内では自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主体である。周辺類似地域の取引事例から適切に求められた比準価格は、市場の実勢を反映した説得力を有すると思料される。一方収益価格は住宅地価格に見合った賃料収入を得ることが困難なことから低位に試算された。なお積算価格は後述の理由から試算しなかった。従って、比準価格を中心に代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、落合地区の一般住宅、公共施設等が混在する住宅地域に存する。賃貸住宅も散見されるが、地域の特性から収益性を中心に価格形成されておらず収益価格はやや低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考とし、前年からの推移、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	美作落合駅南西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	85.3 坪 (282 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、医院、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	真庭市岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	平成３０年７月豪雨による床上浸水被害が認められた。
街路	３．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧落合町中心部に位置し商業施設や公共施設に近接する利便性の高い住宅地域であるが、令和４年８月末に落合地区の大型ショッピングセンター「サンプラザ」が閉店し、今後も地価は下落傾向で推移すると予測される。 (2)当該地域は、一般住宅、店舗等が混在する住宅地域である。真庭市落合垂水地区は総合病院の移転、商業施設の撤退、並びに、人口減少・高齢化等の影響から今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復してきている。主要製造業の生産や雇用・所得環境も緩やかな改善傾向で推移している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについても各種政策の効果が期待される。ただし、海外景気の影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)令和４年８月末に落合地区の大型ショッピングセンター「サンプラザ」が閉店し、北方の久世地区に比して落合地区の低落傾向が窺われる。 (2)真庭市落合振興局至近の地区中心部の住宅地域である。令和３年６月落合病院の移転、令和４年８月商業施設「サンプラザ」の撤退等があった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,319 円／平米 5万7,257 円／坪
推定価格 平米 坪	2万956 円／平米 6万9,281 円／坪
標準価格 平米 坪	2万873 円／平米 6万9,006 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０５１７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,022 円／平米 5万9,581 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,897 円／平米 5万5,861 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,671 円／平米 6万1,726 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０５１７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万69 円／平米 6万6,348 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,081 円／平米 5万9,776 円／坪
標準価格 平米 坪	2万90 円／平米 6万6,418 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,659 円／平米 6万4,993 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,341 円／平米 6万3,941 円／坪
標準価格 平米 坪	2万423 円／平米 6万7,518 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０３Ｔ０５１７６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,931 円／平米 5万2,668 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,166 円／平米 5万139 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,696 円／平米 6万5,115 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情