路線価 (2023) 岡山県真庭市勝山字南新町屋敷305-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 真庭市岡山県真庭市勝山字南新町屋敷３０５番１外
価格時点	2023 年
駅名	中国勝山駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	933万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	933万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,543 円／坪 1平米 2万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は真庭市南部の商業地域である。主たる需要者は地元の中小店舗事業者である。商圏人口の減少、高齢化の進行により、勝山地区では新規参入の出店が極めて少ない。また、大型商業施設への顧客の流出により、旧来からの商店街は繁華性が低く需要は低調である。市場での取引の中心価格帯は、取引が少なく、把握が困難である。 (2) 同一需給圏は真庭市南部の勝山、久世、落合地区の商業地域と判定した。主たる需要者の属性は、小規模店舗、事業所、店舗併用住宅等の主に自用の利用を前提とした個人事業者・地元中小法人等である。商業繁華性は低下しており人口の減少、高齢化の進行、顧客が周辺路線の大型店舗等に流れているため、古くからの商店街の需要は停滞している。不動産取引が少なく、規模や価格帯は多様であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における商業地の事例を中心に収集し比較検討して求めており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、自用の店舗や店舗併用住宅がほとんどで空テナントの募集はみられるが出店需要は少なく賃貸市場は成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を中心とし、周辺公的価格との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、真庭市勝山地区の商業地であるが事務所や店舗の賃貸用不動産は少ない。自用目的での取引が主体であるので賃貸用の建物を想定することは困難で、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例に基づいたもので市場を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実勢を反映している比準価格を標準に、周辺住宅地や商業地域の価格水準、前年価格及び周辺公的価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中国勝山駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	97.7 坪 (323 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	真庭市岡山県真庭市勝山字南新町屋敷３０５番１外
標準地の範囲
東	90 m
西	80 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ勝山駅に近い旧来からの小規模店舗が建ち並ぶ商店街にある商業地域である。商圏人口の減少、大規模小売店舗への客足の集中により新規出店需要は弱い。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は、ＪＲ勝山駅前の小売店舗等が建ち並ぶ小規模な商店街で、従来から商業繁華性は低い。商圏内の人口減少等の影響で、地価は今後も下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。県南の中心都市部への人口集中で、県中北部の郊外地域は人口減少が続いている。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについても各種政策の効果が期待される。ただし、海外景気の影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)勝山地区の小規模商店が建ち並ぶ旧来からの商店街である。大型ショッピングセンターへの客足の流出、商圏人口の減少から衰退傾向にある。 (2)勝山城下の小規模な商店街で、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｋ０９１８２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市勝山字南新町屋敷３０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,815 円／平米 3万9,060 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,282 円／平米 7万6,970 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,324 円／平米 9万3,639 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市勝山字南新町屋敷３０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,089 円／平米 8万9,556 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,557 円／平米 9万7,715 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,557 円／平米 9万7,715 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市勝山字南新町屋敷３０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,096 円／平米 6万9,743 円／坪
推定価格 平米 坪	2万505 円／平米 6万7,790 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,322 円／平米 9万3,633 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情