路線価 (2023) 岡山県真庭市落合垂水字長畑183-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 真庭市岡山県真庭市落合垂水字長畑１８３番６外
価格時点	2023 年
駅名	美作落合駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	348万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	349万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,890 円／坪 1平米 2万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は真庭市落合地区・久世地区・勝山地区の商業地域であり、主たる需要者は真庭市内の小規模店舗営業を目的とする法人又は個人である。近隣地域は旧落合町の中心市街地に位置する旧来からの商業地域であるが、後継者不足と地域人口の減少から商況は低迷している。令和４年８月末に地域核店舗のサンプラザが閉店したことにより、さらなる商況の低迷が懸念される。中心となる価格帯は、規模・用途により幅が存するが、１㎡当たり３万円内外である。 (2) 同一需給圏は、旧落合町を中心とした旧久世町、旧勝山町地区の商業地域と判定した。主たる需要者の属性は小規模店舗、事業所等の主に自用の利用を前提とした個人事業者・地元中小法人等である。市場の需給動向は、商業中心が国道沿いの路線商業地域に移行していることや近隣の総合病院が移転したこと等の理由により含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、取引が少ない上、取引対象となる画地規模も様々であるので把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧来からの小規模店舗を中心とする商業地域であり、地域内では自用の店舗建物の取得を目的とする取引が主体である。周辺類似地域の取引事例から適切に求められた比準価格は、市場の実勢を反映した説得力を有する価格と思料される。なお、後述の理由により積算価格及び収益価格の試算はしなかった。従って、市場の実勢を反映している比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、真庭市落合地区の商業地であるが事務所や店舗の賃貸用不動産は少ない。価格形成としては自用目的での取引が主体であるので、賃貸用の建物を想定することは困難で収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例に基づいたもので市場を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実勢を反映している比準価格を標準に、周辺住宅地や商業地域の価格水準、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	美作落合駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、銀行等が建ち並ぶ旧国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	真庭市岡山県真庭市落合垂水字長畑１８３番６外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧落合町の古くからの中心商業地域であるが、商店街の商況は長らく低迷している。令和４年８月末に落合地区の大型ショッピングセンター「サンプラザ」が閉店しており、今後も地価下落傾向が継続すると予測される。 (2)真庭市の商業中心は久世地区の国道３１３号沿いであり、真庭市落合垂水地区については総合病院の移転、商業施設の撤退、並びに、人口減少・高齢化等の影響から、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,890 円 1平米 2万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復してきている。主要製造業の生産や雇用・所得環境も緩やかな改善傾向で推移している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについても各種政策の効果が期待される。ただし、海外景気の影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)令和４年８月末に落合地区の大型ショッピングセンター「サンプラザ」が閉店し、北方の久世地区に比して落合地区の低落傾向が窺われる。 (2)旧国道沿いの商業地域である。令和３年６月落合病院の移転、令和４年８月商業施設「サンプラザ」の撤退等により繁華性はさらに低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市落合垂水字長畑１８３番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,096 円／平米 6万9,743 円／坪
推定価格 平米 坪	2万505 円／平米 6万7,790 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,760 円／平米 8万5,163 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市落合垂水字長畑１８３番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,420 円／平米 8万733 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,001 円／平米 7万9,347 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,163 円／平米 9万6,413 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市落合垂水字長畑１８３番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,304 円／平米 7万3,737 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,816 円／平米 7万2,124 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,296 円／平米 9万3,547 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０２Ｔ０９１８２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	真庭市
地域	岡山県真庭市落合垂水字長畑１８３番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万240 円／平米 9万9,973 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,429 円／平米 11万7,128 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,275 円／平米 9万3,477 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情