路線価 (2023) 岡山県浅口市鴨方町鳩ケ丘2-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 浅口市岡山県浅口市鴨方町鳩ケ丘２丁目２４番
価格時点	2023 年
駅名	鴨方駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	644万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	644万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円／坪 1平米 3万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧鴨方町を中心とする浅口市内の住宅地域一円である。主な需要者は市内在住の一次取得者が中心で、隣接する倉敷市や福山市への通勤者もみられる。鴨方駅前や国道２号背後の平坦地では新規の宅地供給が進み、需給は比較的堅調であるが、丘陵地の古い住宅団地に対する需要は弱い。但し割安感から子育て世代等に一定の需要は認められる。市場の中心となる価格帯は土地で７００～９００万円、新築の戸建住宅では３０００～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、浅口市内のうち旧鴨方町内の住宅地域一円である。需要者は市内在住の一次取得者が中心で、隣接する倉敷市や福山市への通勤者も見られる。近隣地域は丘陵の住宅団地で、周辺の平坦地で開発が活発化している新規分譲地に比べると選好性は弱いが、相対的な割安感もあって子育て世代等一次取得者に一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は土地総額で７００万円～８００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地は戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅団地であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は近隣地域に近い事例や類似性の高い住宅地域内の事例を採用できた。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代替性のある取引事例から求めた説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。収益還元法の適用は断念したため、求められたのは比準価格のみである。比準価格を求めるにあたっては、標準地と代替関係の認められる住宅団地や分譲地の事例を中心に収集し、規範性の認められる５事例を採用した。各事例の修補正や規範性に係る検討は適切に行われており、比準価格は実証的で説得力は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に十分留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鴨方駅南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浅口市岡山県浅口市鴨方町鳩ケ丘２丁目２４番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	丘陵地の中規模住宅団地
街路	基準方位北、４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くに開発された丘陵地の住宅団地である。国道２号背後の平坦地に新規供給が進み、当地域の需給動向は弱いが、割安感から子育て世代に一定の需要が認められるので、今後は安定して推移すると予測する。 (2)古くに開発された丘陵の住宅団地である。高齢化に伴う転出等で建売分譲等も見られるが、総じて地域要因に大きな変動は無く、今後も静態的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浅口市の人口は近５年間で約４％減少しているが、バイパス工事の進展と規制緩和が浅口市のベッドタウン化に影響を及ぼす効果は大きく需要は堅調。 (2)コロナ禍の社会経済活動への影響は払拭されつつあるが、市人口の減少が続く中、当市住宅地の需給動向は利便性等による地域差が大きくなっている。
地域要因
(1)平坦地との競争力に劣り、北西緩傾斜の丘陵地の住宅団地に対する需要は弱いが、居住者の高齢化に伴う転出等で若年層への住み替えが認められる。 (2)地域要因に特段の変動はない。平坦地の分譲地等に比べ、古くに開発された丘陵の住宅団地に対する需要は相対的に弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鳩ケ丘２丁目２４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,325 円／平米 13万8 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,099 円／平米 12万2,649 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,635 円／平米 11万1,197 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８７１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鳩ケ丘２丁目２４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,994 円／平米 9万9,160 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,180 円／平米 9万6,469 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,860 円／平米 10万8,635 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８７１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鳩ケ丘２丁目２４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,546 円／平米 5万4,701 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,684 円／平米 8万8,217 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,148 円／平米 10万9,587 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８７１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鳩ケ丘２丁目２４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,363 円／平米 11万298 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,263 円／平米 10万9,967 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,263 円／平米 10万9,967 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情