路線価 (2023) 岡山県浅口市鴨方町鴨方字道後屋通1012 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 浅口市岡山県浅口市鴨方町鴨方字道後屋通１０１２番
価格時点	2023 年
駅名	鴨方駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (444 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (444 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,800 円／坪 1平米 3万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧鴨方町を中心とする浅口市内の既成住宅地域一円である。地域的状況から需要者は地縁関係者が主であり、外部からの転入者は少ない。鴨方駅南の区画整理や駅橋上化の完了により、国道２号沿いに利便施設の集積が増え、山陽本線以南が発展傾向にある。一次取得者は新規開発の分譲地を選好するため、駅北方の既成住宅地域の取引自体は少ない。市場の中心価格帯は、土地が１２００～１４００万円、建物付きで３５００～４０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、浅口市旧鴨方町地区のうち山陽本線以北の既成住宅地域一円である。地域的状況から需要者は地縁関係者が主であるが、幹線沿い及び背後に商業施設等が集積しており、周辺では一次取得者に向けた小規模な分譲地開発も活発化している。そのような分譲地に比べると既成住宅地の取引件数は多くないが、地価動向は堅調に推移している。取引の中心価格帯は既成住宅地では１㎡あたり３万円前後だが、取引により幅が大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模以上の住宅が多い既成住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸物件はみられず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は既成住宅地を中心に類似性の高い事例を採用した。快適性を重視する住宅地域であるので自用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代替性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益還元法の適用は断念したため、求められたのは比準価格のみである。比準価格を求めるにあたっては、鴨方地区及び周辺類似地域から価格牽連性の認められる事例を収集し、４事例を採用した。各事例の修補正や規範性に係る判断は適切に行われており、比準価格は実証的で説得力は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に十分留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鴨方駅北方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	134.3 坪 (444 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模以上の住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浅口市岡山県浅口市鴨方町鴨方字道後屋通１０１２番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	古い町並みが残る旧街道周辺の既成住宅地域
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ鴨方駅北方の旧街道周辺の既成住宅地域で取引自体は少なく大きな変化はみられないが、周辺では新規開発の分譲地が活発化し、その影響から地価水準は微上昇で推移すると予測する。 (2)旧街道周辺の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は無く、今後も静態的に推移すると予測する。周辺では小規模な分譲地開発が活発化している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浅口市の人口は近５年間で約４％減少しているが、バイパス工事の進展と規制緩和が浅口市のベッドタウン化に影響を及ぼす効果は大きく需要は堅調。 (2)コロナ禍の社会経済活動への影響は払拭されつつあるが、市人口の減少が続く中、当市住宅地の需給動向は利便性等による地域差が大きくなっている。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はないが、周辺では新規開発の分譲地が活発化し、幹線沿いや背後に商業施設もみられ、地価水準は微上昇で推移している。 (2)旧街道周辺の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は無い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鴨方字道後屋通１０１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,783 円／平米 8万8,545 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9 円／平米 9万9,210 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,456 円／平米 10万3,994 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８７１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鴨方字道後屋通１０１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,025 円／平米 16万2,077 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,930 円／平米 15万8,457 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,784 円／平米 10万5,078 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８７１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鴨方字道後屋通１０１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,592 円／平米 16万645 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,981 円／平米 16万1,931 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,042 円／平米 11万9,155 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８７１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鴨方字道後屋通１０１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,153 円／平米 7万9,850 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,149 円／平米 8万3,143 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,915 円／平米 10万5,511 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情