路線価 (2023) 岡山県浅口市鴨方町鴨方字東柳通969 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 浅口市岡山県浅口市鴨方町鴨方字東柳通９６９番
価格時点	2023 年
駅名	鴨方駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,180万 円 (634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,961 円 1平米 5万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,180万 円 (634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,961 円／坪 1平米 5万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧鴨方町を中心に浅口市及び隣接する里庄町の圏域内に存する商業地域である。需要者は地場の中小法人又は個人が中心であるが、周辺にはホームセンター、スーパー等の郊外型店舗等もみられる。山陽本線以南では鴨方駅南の区画整理や駅橋上化等で発展傾向にあり、国道２号沿線の店舗新規出店も多いが、山陽本線以北の旧来の住宅等も混在する近隣商業地の地域要因に変化はなく、取引が少ないため、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、浅口市及び隣接する里庄町の圏域を含む郊外商業地域一円である。需要者は、地場の法人又は個人事業主等が中心である。近隣地域周辺はスーパーやホームセンターが核となった幹線背後の商業地域であり、一定の集客力を有するものの、目立った新規店舗立地などは見られず、商業地域としては現状維持程度で推移している。取引件数が少なく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小店舗が立地する郊外の商業地域においては自用目的の取引が一般的であり、また大型店舗は定期借地がほとんどであり、賃貸市場が熟成していないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は商業地域の取引事例は少ないが、地域特性が類似した自用目的の取引事例から求めており信頼性は高い。よって、試算価格は単一となったが、市場の実態を反映した比準価格を採用し、周辺の公的価格等との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用物件が一般的な商業地域で、賃貸市場が成熟していないため収益還元法の適用は断念した。比準価格の試算にあたっては、広く鴨方地区全域及び金光地区から価格牽連性が認められる取引事例を収集し、４事例を採用した。各事例の規範性については地域的特性や需要者に留意して検討を行っており、比準価格の説得力は高いと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、前年からの変動要因等に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鴨方駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	191.8 坪 (634 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼医院
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小店舗が立地する郊外の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浅口市岡山県浅口市鴨方町鴨方字東柳通９６９番
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事業所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幹線街路背後の郊外商業地域
街路	８．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ鴨方駅北方の幹線街路背後にあって、大型店舗を核とする郊外商業地域である。周辺には宅地開発もみられるが、商業地としての需要は弱く、今後も現状の通り推移すると予想する。 (2)大型店舗を核とする郊外商業地域である。近隣地域周辺は特段の変動は無く静態的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,961 円 1平米 5万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万5,961 円 1平米 5万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市においてはコロナの影響は限定的であるも、人口は近５年間で約４％減少し、高齢化と人口減による構造的な商業地需要の減退が継続中である。 (2)コロナ禍の社会経済活動への影響は小さくなっているが、市人口が減少傾向にある中、地域経済は停滞傾向にある。
地域要因
(1)駅周辺や国道２号沿線には新規立地が認められるが当地は幹線街路が多いも新規立地は少ない。需要は弱いが周辺の分譲地価格が下支えとなっている。 (2)地域要因に特段の変動は無い。核店舗は集客力があるものの、商業地域としては現状維持で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鴨方字東柳通９６９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,383 円／平米 15万36 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,537 円／平米 14万7,239 円／坪
標準価格 平米 坪	5万324 円／平米 16万6,371 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８７１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鴨方字東柳通９６９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,474 円／平米 8万4,217 円／坪
標準価格 平米 坪	4万564 円／平米 13万4,105 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鴨方字東柳通９６９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,175 円／平米 7万5 円／坪
推定価格 平米 坪	4万488 円／平米 13万3,853 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,315 円／平米 16万3,035 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口市鴨方町鴨方字東柳通９６９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,432 円／平米 12万444 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,208 円／平米 15万6,070 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,024 円／平米 15万8,767 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情