路線価 (2023) 岡山県和気郡和気町本字上薮田363-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 和気郡和気町岡山県和気郡和気町本字上薮田３６３番３
価格時点	2023 年
駅名	和気駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	440万 円 (423 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	440万 円 (423 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,382 円／坪 1平米 1万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧和気町の外縁部、吉井川以西の農家集落である。需要者の中心は地縁者等の関係者に限定され、圏外から新規流入は殆ど見られない。宅地取引が限定的な地域であるため、需給ともに弱含みで安定的に推移している。中古住宅の取引が多く、顕在化する事例も個別性が強いため、取引の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地価格が４００㎡程度で５００万円程度、新築戸建で２０００万円程度が上限と分析される。 (2) 同一需給圏は町域周縁部に位置する農家住宅地域一円である。需要は世帯分離を契機とした地縁関係者のほか、県外からの移住者層もみられるが絶対数は少ない。町全体として人口減少、高齢化が進むなかで小学校統廃合の影響もあり、当地域の需要は弱含んでいる。地縁的で需要が限定的である地域的特性から、コロナ禍による市場への影響は特段みられなかった。更地の取引は少なく中古住宅の取引が多いが、総額で１０００万円未満が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は利便性の劣る町外縁部に位置する農家中心の集落で共同住宅等の収益物件は見られず、自己使用目的の不動産取引が中心であるため、収益還元法の適用を断念した。求められた比準価格は信頼性の高い取引事例から試算されたもので、現実の市場を反映した実証的な価格である。よって、現実の市場取引の指標となる比準価格を標準に、周辺の公的価格との均衡、最近の経済情勢にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 集落地域で、賃貸市場が形成されていないため、求められた価格は比準価格のみとなった。取引事例比較法の採用にあたっては、和気町南部郊外を中心に広く農家集落地域内の事例を収集し説得力のある４事例を採用した。各補修正、要因比較、市場分析は適切に行われており、比準価格の精度は高いものと判断した。よって比準価格を標準とし、前年からの地域変動要因、経済活動再開による市場への影響等に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	和気駅西方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	127.9 坪 (423 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家、一般住宅が見られる県道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	和気郡和気町岡山県和気郡和気町本字上薮田３６３番３
標準地の範囲
東	200 m
西	400 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	４．８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町の西端に位置する県道背後の農家集落。生活利便施設への接近性に劣ることに加えて、地区内の小学校が閉校となり、新規需要は一層弱まりつつある。このような状況下、今後も地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)町郊外の集落地域であり、今後も宅地需要は弱含みで推移すると予測する。本地区では平成３０年に和気ベースボールパークが整備された。また、令和２年７月に場外舟券売場が開店した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス禍により、国内外の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続すると予測され、不動産市況も不透明な見通しが続く。 (2)和気町の人口は過去５年間で５％程度、減少しており、高齢化率は県平均値を１０％程度、上回っている。
地域要因
(1)町の西端に位置し、中心地区より離れ、生活利便施設への接近性に劣るため、新規需要は少なく、地価は下落傾向で推移している。 (2)旧佐伯地区の矢田で町営工業団地が令和３年５月に造成完了。同年８月分譲を開始し、既に売却済みとなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変化は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	和気郡和気町
地域	岡山県和気郡和気町本字上薮田３６３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,069 円／平米 2万9,982 円／坪
推定価格 平米 坪	8,933 円／平米 2万9,532 円／坪
標準価格 平米 坪	9,926 円／平米 3万2,815 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	和気郡和気町
地域	岡山県和気郡和気町本字上薮田３６３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,992 円／平米 2万9,728 円／坪
推定価格 平米 坪	1万125 円／平米 3万3,473 円／坪
標準価格 平米 坪	1万636 円／平米 3万5,163 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８９６８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	和気郡和気町
地域	岡山県和気郡和気町本字上薮田３６３番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,215 円／平米 4万383 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,511 円／平米 4万1,361 円／坪
標準価格 平米 坪	1万130 円／平米 3万3,490 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	和気郡和気町
地域	岡山県和気郡和気町本字上薮田３６３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,270 円／平米 3万7,259 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,896 円／平米 3万9,328 円／坪
標準価格 平米 坪	1万13 円／平米 3万3,103 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情