路線価 (2023) 岡山県和気郡和気町福富字上原607-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 和気郡和気町岡山県和気郡和気町福富字上原６０７番５
価格時点	2023 年
駅名	和気駅 から 50m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	273万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	274万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円／坪 1平米 3万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は和気駅及びその周辺の商業地全域である。需要者の中心は和気町内に地縁性を有する個人事業者や中小規模の法人である。駅前ロータリーが整備されたが、商圏人口の減少に加え、店舗の集積が進む和気駅南側の国道３７４号沿いに商業中心が移行したため、駅北側の商業地としての衰退は著しく、需要は低下の一途をたどっている。取引自体が少なく、顕在化する事例も個別性が強いため、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。 (2) 同一需給圏は旧和気町内に位置する商業地域、住商混在気味地域を中心とした地域一円である。需要者は小売・サービス業を営む地場の中小法人、個人事業主等である。商圏人口の減少や、大型店舗の集積の進んだ和気駅南側のロードサイドへ商業需要が移行しており、近隣店舗主体の旧来からの商業地の商況は厳しい。取引も駐車場や住宅を目的とするものが目立ち、新規出店は少なく、繁華性は低下傾向である。コロナ禍による市場への影響は特段みられなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業事業者向けの賃貸市場は未成熟で収益物件は見られず、不動産取引は自己使用目的のものが中心であるため、収益還元法の適用を断念した。一方、求められた比準価格は近隣商業地取引の実態を反映した実証的な価格である。よって、市場の実態を反映し、現実の取引の指標となる比準価格を標準に、広域的観点から検討を加えた代表標準地価格との均衡を重視し、最近の経済状況にも留意して、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 賃貸市場が成熟しておらず、収益還元法の適用は断念した。比準価格を求めるにあたっては、町内の商業地の市場動向を分析し、取引が少ないことから、位置的、用途的、時間的に類似性の範囲を広げて、代替関係が認められる取引事例を採用した。各補修正、規範性に係る検討は適切に行われており、比準価格の説得力は高いものと判断した。よって、比準価格を標準とし代表標準地価格との均衡、経済活動再開による市場への影響等に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	和気駅北西方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗の建ち並ぶ駅前の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	和気郡和気町岡山県和気郡和気町福富字上原６０７番５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の小売店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの駅前商業地域である。商業中心が和気駅南側の国道沿線に移行したため、顧客の流出が続き、商況は低下の一途を辿っている。地価は地域の衰退を反映し、下落傾向で推移すると予測する。 (2)駅南側の国道沿いの大型店舗に客足は移り、商業地としての需要は低迷している。新規出店はほぼ見られず、今後も現状維持にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の小売店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス禍により、国内外の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続すると予測され、不動産市況も不透明な見通しが続く。 (2)経済活動の再開が見られる中、個人消費は回復しつつあり企業の景況感も改善傾向にある中で小売り店舗の売上げも持ち直している。
地域要因
(1)商業中心が駅南の国道沿いに移行しており、旧来からの小売店舗中心の駅前商業地から顧客は流出しており、商況の低下を反映して需要は弱い。 (2)駅前の商業地であり、住宅用途への移行傾向が認められるほか、地域要因に変動はない。商業地としての取引はほとんど見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	和気郡和気町
地域	岡山県和気郡和気町福富字上原６０７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,222 円／平米 18万9,176 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,919 円／平米 11万2,136 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	和気郡和気町
地域	岡山県和気郡和気町福富字上原６０７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,334 円／平米 12万6,732 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,082 円／平米 12万2,593 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,589 円／平米 11万1,045 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｋ０８９６８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	和気郡和気町
地域	岡山県和気郡和気町福富字上原６０７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,201 円／平米 19万5,719 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,999 円／平米 17万5,215 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,166 円／平米 10万9,647 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情