路線価 (2023) 岡山県都窪郡早島町若宮20-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 都窪郡早島町岡山県都窪郡早島町若宮２０番７
価格時点	2023 年
駅名	早島駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,357 円 1平米 4万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円／坪 1平米 4万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、早島町を中心に隣接する岡山市南西部、倉敷市東部を含む郊外住宅地域一円である。需要者は、３０～４０歳代のサラリーマン世帯が中心である。当町は岡山市、倉敷市に隣接し、総社市、玉野市にも比較的近く、人口密度の最も高い住宅地として潜在的需要は強いが、当該地域は国道以北であり国道以南地域より需要は劣る。取引の中心価格帯は土地が１０００～１５００万円、新築戸建が３０００～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、早島町内及び隣接する岡山市の南西部住宅地、倉敷市の南東部住宅地である。主な需要層は３０代から４０代の給与所得者であり、早島町内だけでなく岡山市や倉敷市への通勤にも利便性が高い。一方、早島町中心部からは遠く、利便施設への接近性は劣り、丘陵地勢宅地への需要は強くない。取引の中心となる価格帯は坪１５万円程度であり、中古建物付きの取引では総額２，０００万円以内の場合が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺類似の豊富な事例を採用しており、規範性は比較的高い。収益価格は、賃貸住宅も混在するが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、稍低位に試算された。当該地域は、収益性よりも快適性を求める自己使用目的の取引が支配的な地域であり、価格調整に際しては規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を参考として行う事とし、更に代表標準地との価格均衡、前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である。一方、収益価格は、土地を取得し貸アパートを建設して収益を得る目的の取引が少ない地域性からは、その精度が劣る。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡や前年からの価格の推移に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	早島駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	都窪郡早島町岡山県都窪郡早島町若宮２０番７
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道２号北側の丘陵部に位置する大規模住宅団地である。地価は、調整区域を除くと全般的に上昇基調で推移しているが、国道より北側地域は学校にも遠く、住宅地需要は弱い傾向にあり微上昇に留まっている。 (2)国道２号線バイパスの北側背後の丘陵地に開発された古くからの住宅団地で、町中心部への接近性は劣る。今後も現状維持的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,631 円 1平米 5万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界はウクライナ問題、エネルギー、食糧危機等懸念材料は多いが、国内は新型コロナも一段落し低金利政策の継続により投資意欲が増大している。 (2)住宅地需要は堅調であるが、今後の建築費等の物価高や金利上昇の懸念がある。
地域要因
(1)国道２号北側の大規模住宅団地である。南側に比べ土地需要は若干弱いが、地価は微増傾向に好転している。 (2)熟成した住宅団地で地域要因の大きな変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因による影響に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	都窪郡早島町
地域	岡山県都窪郡早島町若宮２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,076 円／平米 19万1,999 円／坪
推定価格 平米 坪	6万653 円／平米 20万519 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,577 円／平米 20万3,574 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	都窪郡早島町
地域	岡山県都窪郡早島町若宮２０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万6,048 円／平米 18万5,295 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,706 円／平米 19万7,388 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,054 円／平米 17万2,091 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	都窪郡早島町
地域	岡山県都窪郡早島町若宮２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,034 円／平米 16万8,718 円／坪
推定価格 平米 坪	5万584 円／平米 16万7,231 円／坪
標準価格 平米 坪	5万83 円／平米 16万5,574 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６９６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	都窪郡早島町
地域	岡山県都窪郡早島町若宮２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,626 円／平米 14万922 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,922 円／平米 13万8,594 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,388 円／平米 14万135 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情