路線価 (2023) 岡山県浅口郡里庄町大字新庄字大仁子2861-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 浅口郡里庄町岡山県浅口郡里庄町大字新庄字大仁子２８６１番９
価格時点	2023 年
駅名	里庄駅 から 50m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	821万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	821万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,133 円／坪 1平米 4万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は倉敷市玉島地区～福山市にかけた岡山県南西部各地に所在する商業地域一帯である。主な需要者は店舗、事業所等を経営する県内外の事業者。近隣地域は駅利用客を主な顧客とする小規模店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり、町内商業地の中心である国道２号沿線とともに希少性が認められる。取引自体が少なく、取引事情、取引目的、取引当事者の力関係、画地規模等多種多様であり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は里庄町及び隣接市の商業地域である。需要者の中心は里庄町及び隣接市の法人又は個人である。商圏は里庄駅前商店街から国道沿いの路線商業地域に移行しており、商業地としては衰退傾向にあるため、今後は住宅地への移行が進むと予測される。需要の中心となる価格帯は㎡当たり４万円～５万円台であり、取引総額は規模によって異なり一定の傾向はない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域的特性を勘案し収益還元法の適用に意義が見いだせずその適用は断念した。取引事例比較法では広域的に市場特性の類似する事情補正不要な事例を採用した。求められた価格には大きな幅が生じたが、各事例の規範性を慎重に吟味のうえ比準価格を試算しており、市場性を反映した信頼性が認められる。さらに代表標準地との均衡、昨年からの変動要因等を総合的に勘案し、比準価格を妥当と判断した。よって比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は里庄町及び隣接市の利用状況が類似する代替性の高い取引事例から求めたもので、商業地に対する市場取引の実態を反映しており信頼性は高い。また、近隣地域内には収益物件は見られず、不動産取引は自己使用目的の取引が中心であるため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	里庄駅南方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	旅館
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅等が混在する駅前の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浅口郡里庄町岡山県浅口郡里庄町大字新庄字大仁子２８６１番９
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	130 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	里庄駅前に位置する個人商店、事務所、医院等が建ち並ぶ商業地域
街路	７．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)里庄町商業地域の需要は近年国道２号沿いが選好され店舗集積が進んでいる。商業地供給量が限られることから駅前商業地域の希少性が認められ、地価動向は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)商業地需要は国道沿いの路線商業地域に移行しているため、住宅地への移行が進んでおり、地価は住宅地の価格水準を基に形成されていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建て程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症による景気低迷から景気回復期へ移行し、全体的な需要増加が認められる。一方で物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が進む。 (2)新型コロナの影響が和らぐ中で、県内景気は緩やかに回復しているが、近時の物価及び長期金利の上昇等により先行きが不透明な状況にある。
地域要因
(1)熟成した駅前商業地域であり地域状況に大きな変化はない。南方では国道バイパス事業が進捗する。地価水準の値頃感から地価は安定的に推移。 (2)国道沿いの商業施設の充実により、当地域は商業地域としては衰退傾向にあり、併用住宅地域へと移行しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７１９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口郡里庄町
地域	岡山県浅口郡里庄町大字新庄字大仁子２８６１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,776 円／平米 8万1,909 円／坪
推定価格 平米 坪	3万970 円／平米 10万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,265 円／平米 11万9,892 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７１９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口郡里庄町
地域	岡山県浅口郡里庄町大字新庄字大仁子２８６１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,690 円／平米 10万8,073 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,068 円／平米 13万5,771 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７１９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口郡里庄町
地域	岡山県浅口郡里庄町大字新庄字大仁子２８６１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,217 円／平米 8万61 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,257 円／平米 12万3,172 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,161 円／平米 15万5,914 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口郡里庄町大字新庄字大仁子２８６１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,301 円／平米 12万11 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,301 円／平米 12万11 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,378 円／平米 14万6,714 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	浅口市
地域	岡山県浅口郡里庄町大字新庄字大仁子２８６１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,383 円／平米 15万36 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,537 円／平米 14万7,239 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,448 円／平米 14万6,945 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情