路線価 (2023) 岡山県苫田郡鏡野町真加部字岡辻1132 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 苫田郡鏡野町岡山県苫田郡鏡野町真加部字岡辻１１３２番
価格時点	2023 年
駅名	院庄駅 から 5300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	242万 円 (464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万7,257 円 1平米 5,220 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	241万 円 (464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万7,191 円／坪 1平米 5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鏡野町及び隣接する津山市の住宅地域一円である。集落的色彩も残っているため、主たる需要者は町内在住者や地縁関係者で外部からの転入者は殆ど見られない。取引件数が少なく、その大半が縁故取引であるため、市場での取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、合併前旧鏡野町の農家集落地域全域と判定した。需要者の中心は、当該地区外からの転入者は少なく地縁的選好性を有する旧鏡野町地区在住者と思われる。高齢化及び生産年齢人口減少が続く地区内に所在する農家住宅地として需要は弱く、地価は今後も下落基調で推移するものと思われる。公共事業に伴う取引や事情のある取引が散見され、取引件数は少なく、また取引される面積は幅があるため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は大規農道背後の農家住宅地域である。比準価格は同一需給圏内における代替競争関係にある多数の住宅地域内の取引事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、標準地は自用の戸建住宅が主体の既成住宅地域内に存しており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は、農家住宅が建ち並ぶ住宅地域に存する。収益還元法は、当該標準地が農家集落地域であり、賃貸市場が成立しておらず共同住宅の想定は経済合理性に反するため、その適用を断念した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	院庄駅北西方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	140.4 坪 (464 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる大規模農道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫田郡鏡野町岡山県苫田郡鏡野町真加部字岡辻１１３２番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模農道背後に位置する農家住宅地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。少子高齢化は進行しており、縁故者以外の転入需要は少なく、地価は当面稍下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は大規模農道背後の農家集落地域である。高齢化・過疎化が進行し、地域要因は今後とも大きな変動もなく推移すると思われる。住宅地需要は弱く、地価は今後も下落基調で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万7,257 円 1平米 5,220 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万7,191 円 1平米 5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万7,257円 1平米 5,220円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 1万7,456円 1平米 5,280円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万7,191円 1平米 5,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 1万7,456円 1平米 5,280円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県北の過疎・高齢化が進行している地域における雇用・所得環境に回復の兆しは乏しく、住宅地需要は弱含みで推移している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについても各種政策の効果が期待される。ただし、海外景気の影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)大規農道背後の農家住宅地域であり、地域要因には特段の変動は見られない。 (2)農家住宅が多く地域要因に大きな変動は認められないが、過疎化と高齢化の影響により人口減少傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９１８２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	苫田郡鏡野町
地域	岡山県苫田郡鏡野町真加部字岡辻１１３２番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,780 円／平米 1万5,803 円／坪
推定価格 平米 坪	4,888 円／平米 1万6,160 円／坪
標準価格 平米 坪	5,330 円／平米 1万7,621 円／坪
査定価格 平米 坪	5,330 円／平米 1万7,621 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	苫田郡鏡野町
地域	岡山県苫田郡鏡野町真加部字岡辻１１３２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万15 円／平米 3万3,110 円／坪
推定価格 平米 坪	9,945 円／平米 3万2,878 円／坪
標準価格 平米 坪	5,390 円／平米 1万7,819 円／坪
査定価格 平米 坪	5,390 円／平米 1万7,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	苫田郡鏡野町
地域	岡山県苫田郡鏡野町真加部字岡辻１１３２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,595 円／平米 1万1,885 円／坪
推定価格 平米 坪	4,394 円／平米 1万4,527 円／坪
標準価格 平米 坪	5,092 円／平米 1万6,834 円／坪
査定価格 平米 坪	5,090 円／平米 1万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｋ０９１８２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	苫田郡鏡野町
地域	岡山県苫田郡鏡野町真加部字岡辻１１３２番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,824 円／平米 1万2,642 円／坪
推定価格 平米 坪	5,713 円／平米 1万8,887 円／坪
標準価格 平米 坪	5,364 円／平米 1万7,733 円／坪
査定価格 平米 坪	5,360 円／平米 1万7,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情