路線価 (2023) 岡山県苫田郡鏡野町円宗寺字御所清水55-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 苫田郡鏡野町岡山県苫田郡鏡野町円宗寺字御所清水５５番１外
価格時点	2023 年
駅名	院庄駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,940万 円 (2834 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,940万 円 (2834 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円／坪 1平米 2万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鏡野町及び津山市郊外の路線商業地域一円である。主たる需要者は県内の中小事業者に加え、画地規模や立地条件によっては全国展開の県外資本等も想定される。過疎高齢化が進行している県北の地域経済は長期低迷しており、商業地需要は全体的に弱含みで推移している。需要者の業種業態により取引される画地規模も様々であり、取引件数も少ないことから、市場での取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、合併前旧鏡野町内及び隣接する津山市郊外の商業地域と判定した。主たる需要者の属性は地元の中小法人・個人等であり、地域外からの転入は少ない。合併前旧鏡野町の中心商業地が国道沿いに移行している。周辺では商業地の需要はある程度見込まれる地域である。町内の商業地の不動産取引は少なく規模も多様であるため、需要の中心となる価格等を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は国道沿いに店舗等が集積しつつある路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある路線商業地域内の取引事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、自用の店舗等を主体とする路線商業地域内に存しており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、事務所や店舗の賃貸用不動産は極端に少ない。価格形成としては自用目的での取引が主体であることから、賃貸用の建物を想定することは困難で収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性ある取引事例に基づいたものである。したがって、市場の実勢を反映している比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	院庄駅北西方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	857.2 坪 (2834 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに店舗等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫田郡鏡野町岡山県苫田郡鏡野町円宗寺字御所清水５５番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに店舗等が集積しつつある路線商業地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。津山広域農道との交差点に位置し、周辺の車両通行量は多く、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)空閑地も比較的多くあるが、ＪＡの統廃合等の店舗・事業所等の集積が進みつつある地域である。地域要因に大きな変動はないが、需要は一定程度見込まれるので、地価は、現状維持基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県北の過疎・高齢化が進行している地域における雇用・所得環境に回復の兆しは乏しく、商業地需要は弱含みで推移している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについても各種政策の効果が期待される。ただし、海外景気の影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)国道沿いに店舗等が集積しつつある路線商業地域であり、地域要因には特段の変動は見られない。 (2)国道沿いの商業地域で、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	苫田郡鏡野町
地域	岡山県苫田郡鏡野町円宗寺字御所清水５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,514 円／平米 4万4,677 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,352 円／平米 5万4,060 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,442 円／平米 8万805 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県苫田郡鏡野町円宗寺字御所清水５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,204 円／平米 10万6,466 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,696 円／平米 8万1,645 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	苫田郡鏡野町
地域	岡山県苫田郡鏡野町円宗寺字御所清水５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,990 円／平米 10万5,759 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,436 円／平米 7万7,479 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,726 円／平米 8万5,050 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情