路線価 (2023) 岡山県勝田郡勝央町勝間田字清水田90-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 勝田郡勝央町岡山県勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番８
価格時点	2023 年
駅名	勝間田駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円／坪 1平米 3万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は勝央町南部の内、町市街地を中心に主に用途地域が指定された区域の住宅地域である。主な需要者は３０代の町内在住者であるが、勝央工業団地に通勤するため、隣接する津山市や美作市からの転入者も含まれる。県北屈指の工業団地を有し、生活利便性も良好なため、生産年齢人口の減少幅は少ない。近年、対象地周辺では新規分譲地も開発され、需要は底堅い。中心価格帯は土地が約２００㎡で７００万円程度、新築戸建で２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は町域南部の国道１７９号背後の住宅地域一円である。需要者は町内のほか隣接する津山市、美作市へ通勤する３０代前後の地元居住者が中心である。需要の中心は勝間田駅や国道背後の利便性の高い住宅地域であり、駅から１㎞圏内では分譲地開発も見られるが、それより離れると需要は減退する。コロナ禍による市場への影響は特段みられなかった。中心価格帯は土地単価３～３．５万円／㎡、総額では２００㎡で７００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は戸建住宅が主流であるが、共同住宅等の収益物件も少なからず見受けられる。しかしながら、地域における土地の取引目的は自用が主であり、収益性を重視する局面は少ない。よって、実証的で精度の高い比準価格を標準とし、理論的ではあるが精度で劣る収益価格を参酌して、さらに周辺公的価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を前記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域である。比準価格は、町中心部及び国道背後に位置する事例を中心に４事例を採用して求めたもので説得力は高いと判断した。取引の中心は自己居住が目的のものであり収益物件の建築を目的とした取引は殆ど見られない。収益価格が価格形成に与える影響は極めて小さいものと判断した。よって比準価格を標準とし収益価格は参考に留め、経済活動再開による市場への影響等に留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	勝間田駅北方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	96.5 坪 (319 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、コーポ等が見られる町中心の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	勝田郡勝央町岡山県勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番８
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	生活利便性の高い町中心部の住宅地域。
街路	基準方位北、５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)勝央町には勝央工業団地が存し、県北の中でも雇用環境に恵まれている。人口の減少率も少ない。但し、既に工業地の売物件が無く、新たな工業団地の開発計画も無いため、今後は現状維持的に推移するものと予測。 (2)勝央町は勝央工業団地を抱えて雇用環境が安定し、定住支援政策等もあって人口は横ばいを保っていたが、ここ最近はやや減少傾向にある。県北東部のベッドタウンとしても機能し住宅地需要は堅調である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万2,404 円 1平米 3万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万2,404円 1平米 3万4,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県南より人口減少の進む県北では、概して人手不足が深刻で景気回復の足枷となっている。それに対して、勝央町の経済は安定的に推移している。 (2)勝央町の人口は過去５年間で３％程度、減少しており、高齢化率は県平均値をやや上回っている。
地域要因
(1)近年、対象地周辺では新規分譲地が開発され、徐々に新築住宅が建ちつつある。コロナ禍が地価に与える影響は限定的である。 (2)令和３年２月に勝間田駅の新築移転工事が完了した。また勝間田保育園の移転が計画されている。その他、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)標準的画地規模よりやや大きいが、市場性が損なわれる程度ではない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	勝田郡勝央町
地域	岡山県勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,507 円／平米 11万4,080 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,507 円／平米 11万4,080 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,665 円／平米 11万1,296 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８９６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	勝田郡勝央町
地域	岡山県勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,758 円／平米 10万8,298 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,498 円／平米 10万4,132 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,640 円／平米 10万7,908 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	勝田郡勝央町
地域	岡山県勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,710 円／平米 8万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,078 円／平米 7万9,602 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,494 円／平米 10万7,425 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８９６８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	勝田郡勝央町
地域	岡山県勝田郡勝央町勝間田字清水田９０番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,568 円／平米 12万7,506 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,740 円／平米 10万8,238 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,740 円／平米 10万8,238 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情