路線価 (2023) 岡山県勝田郡勝央町平字長良台973-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 勝田郡勝央町岡山県勝田郡勝央町平字長良台９７３番１８
価格時点	2023 年
駅名	勝間田駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	637万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	637万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万418 円／坪 1平米 2万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は勝央町南部の内、町市街地を中心に主に用途地域が指定された区域の住宅地域である。主な需要者は３０代の町内在住者であるが、勝央工業団地に通勤するため、隣接する津山市や美作市からの転入者も含まれる。県北屈指の工業団地を有し、生活利便性も良好なため、生産年齢人口の減少幅は少ない。中心部周辺で新規分譲地が開発され、対象地の市場競争力は弱まりつつある。市場の中心価格帯は土地が約２００㎡で４００～６００万円程度と目される。 (2) 同一需給圏は勝央町中心部のほか、郊外を含む住宅地域一円である。需要者は地元在住の３０代前後の一次取得者が中心である。都心回帰傾向の中、需要の中心は町中心部の利便性の良い地域であり、郊外の住宅団地の需給動向は弱い。同団地内は高齢化が進み、空き家や空き地が増加傾向にあり、売り物件も散見される。価格時点においてはコロナ禍による市場への特段の影響はみられなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は町中心部から離れた丘陵地勢の住宅団地で、利便性がやや劣ることから賃貸共同住宅等が乏しく、収益性に基づくアプローチに困難性が認められる。取引目的も自用が主流である。従って、唯一求められた実証的で規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、前年地価動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を前記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が主体の住宅団地である。収益還元法の適用は断念したため、求められた試算値は比準価格のみである。比準価格は、市場分析を踏まえ、同一需給圏内の中から地域的特性の類似する事例を収集し、適切な補修正を行い、整合性に係る再検討を行って求めたもので、その説得力は高いと判断した。よって比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、経済活動再開による市場への影響等にも留意して、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	勝間田駅北方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	90.4 坪 (299 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅団地
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	勝田郡勝央町岡山県勝田郡勝央町平字長良台９７３番１８
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	勝央中核工業団地に近接する高台の住宅団地。
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町郊外の丘陵地に開発された住宅団地である。勝央町の住宅地需要は、利便性に優る平坦地勢の町中心部に向いており、中心部への接近性が劣る対象地域の需要は弱い。市場の二極化の影響で、この傾向は続くものと予測。 (2)町郊外の丘陵地に位置する住宅団地である。勝央町の住宅地需要は利便性の優れる町中心部に集中しており、中国道以北の需要は弱い。今後も同様の傾向を維持して推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県南より人口減少の進む県北では、概して人手不足が深刻で景気回復の足枷となっている。それに対して、勝央町の経済は安定的に推移している。 (2)勝央町の人口は過去５年間で３％程度、減少しており、高齢化率は県平均値をやや上回っている。
地域要因
(1)近年、中心部の平坦地に新規分譲地が出回る等の影響で、当住宅団地の需要は相対的に弱く、安値の取引も見られる。 (2)郊外に位置し、需要は限定的であり、価格はやや弱含んでいるが、売り物件の一部に強気の値付けも見受けられる。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	勝田郡勝央町
地域	岡山県勝田郡勝央町平字長良台９７３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,710 円／平米 8万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,078 円／平米 7万9,602 円／坪
標準価格 平米 坪	2万597 円／平米 6万8,094 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	勝田郡勝央町
地域	岡山県勝田郡勝央町平字長良台９７３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,972 円／平米 4万2,885 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,180 円／平米 5万185 円／坪
標準価格 平米 坪	2万681 円／平米 6万8,371 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８９６８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	勝田郡勝央町
地域	岡山県勝田郡勝央町平字長良台９７３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万220 円／平米 9万9,907 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,754 円／平米 9万5,061 円／坪
標準価格 平米 坪	2万393 円／平米 6万7,419 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	勝田郡勝央町
地域	岡山県勝田郡勝央町平字長良台９７３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,561 円／平米 7万4,587 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,904 円／平米 7万2,415 円／坪
標準価格 平米 坪	2万684 円／平米 6万8,381 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情