路線価 (2023) 岡山県加賀郡吉備中央町竹部字長尾浜2111-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 加賀郡吉備中央町岡山県加賀郡吉備中央町竹部字長尾浜２１１１番２７
価格時点	2023 年
駅名	備中高梁駅 から 20000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	281万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万746 円 1平米 9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	281万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万779 円／坪 1平米 9,310 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は吉備高原都市のほか、吉備中央町及びその周辺都市の住宅地域である。主たる需要者は、自己の居住目的で取得する岡山県内外のエンドユーザーである。バブル時代に計画された吉備高原都市は岡山中心部から３０ｋｍ以上離れた山間にあり、人口減少、高齢化の進む現在において、地方生活、別荘地取得等の希望者の需要が認められる程度であり、地価下落が進む。取引の価格水準の把握は難しいが、分譲地の販売価格は３００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、吉備高原都市の住宅地域一円である。需要者は、地区内の企業・学校等に勤務ないし当町に地縁関係のある勤労者等の一次取得者又は岡山市への通勤を厭わない一次取得者が中心である。吉備高原都市の商業・公共施設が立地する中心部に近接する住宅地域であるが、需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、規模が多様であるが土地単価９，０００円／㎡～１１，０００円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地であり、賃貸向け共同住宅の想定が難しい。そのため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。当該地域においては、主たる需要者は自己の居住を目的とする一次取得者であり、居住の快適性・利便性を重視して価格が形成されることから、市場の実態を反映した取引事例比較法の規範性は高いと考えられる。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、戸建住宅が主体で賃貸市場は形成されていないため、収益価格の試算は非現実的であるので適用を断念した。比準価格は、代替性のある取引事例をもとに試算されたものであり実証的で説得力がある。従って、比準価格を標準とし、他の標準地との広域的な検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	備中高梁駅北東方
距離	20000 m
土地の状態
土地面積	91.3 坪 (302 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加賀郡吉備中央町岡山県加賀郡吉備中央町竹部字長尾浜２１１１番２７
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模住宅団地内に位置し、環境面では良好な住宅地域である。ただし、周辺には生活利便施設は少なく、住宅地の需要は総じて弱い。今後も現状を維持するが、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (2)県中央部の吉備高原に開発された大規模住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。団地内には未だ空地が多く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万746 円 1平米 9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万779 円 1平米 9,310 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万746円 1平米 9,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万1,043円 1平米 9,390円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万779円 1平米 9,310円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万1,043円 1平米 9,390円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直していくことが期待される。 (2)吉備中央町の令和４年９月時点の１年人口は約１．９％減少し継続的な減少傾向にある。
地域要因
(1)吉備高原都市全体では継続して住宅地の販売を続けているが、未だに多くの画地が売れ残っている。利便性の悪い山間に位置し、需要は弱い。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	加賀郡吉備中央町
地域	岡山県加賀郡吉備中央町竹部字長尾浜２１１１番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,244 円／平米 3万561 円／坪
推定価格 平米 坪	8,822 円／平米 2万9,166 円／坪
標準価格 平米 坪	9,286 円／平米 3万700 円／坪
査定価格 平米 坪	9,290 円／平米 3万713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	加賀郡吉備中央町
地域	岡山県加賀郡吉備中央町竹部字長尾浜２１１１番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,348 円／平米 3万904 円／坪
推定価格 平米 坪	8,797 円／平米 2万9,083 円／坪
標準価格 平米 坪	9,299 円／平米 3万742 円／坪
査定価格 平米 坪	9,300 円／平米 3万746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	加賀郡吉備中央町
地域	岡山県加賀郡吉備中央町竹部字長尾浜２１１１番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,450 円／平米 3万1,242 円／坪
推定価格 平米 坪	9,120 円／平米 3万151 円／坪
標準価格 平米 坪	9,306 円／平米 3万766 円／坪
査定価格 平米 坪	9,310 円／平米 3万779 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情