路線価 (2023) 岡山県加賀郡吉備中央町加茂市場字町後1546外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 加賀郡吉備中央町岡山県加賀郡吉備中央町加茂市場字町後１５４６番外
価格時点	2023 年
駅名	福渡駅 から 20000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	182万 円 (513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,736 円 1平米 3,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	183万 円 (513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,769 円／坪 1平米 3,560 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山県内の中部山間地域に所在する住宅地域、農家集落地域であり、特に代替関係が認められるのは吉備中央町内の住宅地域である。主たる需要者は地縁性を有する一次取得者であるが、宅地取引はほとんど見られない。また、外部からの流入はほとんどない。吉備中央町全体が衰退傾向にある中、対象標準地の存する集落においても、人口減少、高齢化等が顕著で衰退傾向にある。取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、吉備中央町内の住宅地域一円である。需要者は、世帯分離等を契機とした地縁又は血縁を有する個人が中心である。加茂市場地区に位置する農家住宅地域で利便施設が周辺にはなく、人口減少と高齢化の進行により地域の衰退傾向が顕著であることから、需要は極めて弱い。土地取引自体が少ないために、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家集落地域であり、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念したため、求められた価格は比準価格のみである。なお、主たる需要者は自己の居住を目的とした、地縁性を有する一次取得者であり、居住の快適性・利便性を重視して価格が形成される。したがって、対象標準地と類似の取引事例を採用し、市場の実態を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、戸建住宅が主体で賃貸市場は形成されていないため、収益価格の試算は非現実的なので適用を断念した。比準価格は、代替性のある取引事例をもとに試算されたものであり実証的で説得力がある。従って、比準価格を標準とし、他の標準地との広域的な検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福渡駅西方
距離	20000 m
土地の状態
土地面積	155.2 坪 (513 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加賀郡吉備中央町岡山県加賀郡吉備中央町加茂市場字町後１５４６番外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	23 m
面積	500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町中心部から離れた農家集落である。生活利便性が劣り、農家集落特有の新規参入障壁もあるため、需要は限定的である。農家集落として今後も現状を維持すると予測する。また、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。過疎化・高齢化の影響により住宅地需要は極めて弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万1,736 円 1平米 3,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万1,769 円 1平米 3,560 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万1,736円 1平米 3,550円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 1万1,968円 1平米 3,620円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万1,769円 1平米 3,560円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 1万1,968円 1平米 3,620円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直していくことが期待される。 (2)吉備中央町の令和４年９月時点の１年人口は約１．９％減少し継続的な減少傾向にある。
地域要因
(1)古くからの集落である。吉備中央町における過疎化、高齢化の進展により、土地需要は減少し、地価は下落。地域要因に大きな変動は認められない。 (2)農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	加賀郡吉備中央町
地域	岡山県加賀郡吉備中央町加茂市場字町後１５４６番外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,123 円／平米 1万3,631 円／坪
推定価格 平米 坪	5,017 円／平米 1万6,586 円／坪
標準価格 平米 坪	4,424 円／平米 1万4,626 円／坪
査定価格 平米 坪	4,420 円／平米 1万4,613 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	加賀郡吉備中央町
地域	岡山県加賀郡吉備中央町加茂市場字町後１５４６番外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,306 円／平米 1万4,236 円／坪
推定価格 平米 坪	4,469 円／平米 1万4,775 円／坪
標準価格 平米 坪	3,519 円／平米 1万1,634 円／坪
査定価格 平米 坪	3,520 円／平米 1万1,637 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	加賀郡吉備中央町
地域	岡山県加賀郡吉備中央町加茂市場字町後１５４６番外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,396 円／平米 7,921 円／坪
推定価格 平米 坪	3,402 円／平米 1万1,247 円／坪
標準価格 平米 坪	3,581 円／平米 1万1,839 円／坪
査定価格 平米 坪	3,580 円／平米 1万1,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情