路線価 (2023) 岡山県加賀郡吉備中央町田土字宮ノ後3109-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 加賀郡吉備中央町岡山県加賀郡吉備中央町田土字宮ノ後３１０９番１外
価格時点	2023 年
駅名	備中高梁駅 から 22000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	218万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,274 円 1平米 7,040 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	218万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,274 円／坪 1平米 7,040 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山県内の既存商店街や幹線沿いの路線商業地域である。主たる需要者は近隣居住者向けの小売店または飲食店等、自己の事業目的で取得する個人事業者である。需要者の事業内容如何によって、土地に対する投資額の限度等が異なるため、当該商業地域における中心価格帯を見出すのは困難である。吉備中央町における地域的な衰退から、商業地としての需要は少なく、地価は下落傾向にあり、住宅用地としての需要と競合する状況にある。 (2) 同一需給圏は、吉備中央町内の幹線道路沿線地域一円である。需要者は、地区内及び周辺地域の地縁・血縁者が中心で、また他地域からの参入は殆ど見込めない。当町のほぼ中央部の県道沿いに形成された山間の商住混在地域で、背後購買人口も極めて少なく、需要は弱い。土地取引自体が少ないために、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の査定に当たっては、商業地の取引が少ないため、広範に事例を収集した。その結果、当該価格は不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格が求められた。一方、収益還元法は、不動産取引、不動産賃貸ともに需要の少ない当該地域において、賃貸市場が熟成しておらず、適用を断念した。市場参加者は不動産賃貸による収益獲得よりも、自己の事業を目的とすることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、場所的同一性のある事例を中心に求めたもので、現実の市場性を反映し、実証的で説得力を有する。収益価格は、自用の店舗併用住宅が大半であり、賃貸市場が成立していないため適用を断念した。旧来から自用目的の取引が主であり、取引価格を中心に価格が形成されていることから、説得力のある比準価格を重視し、他の標準地との広域的な検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	備中高梁駅北東方
距離	22000 m
土地の状態
土地面積	93.8 坪 (310 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗、住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加賀郡吉備中央町岡山県加賀郡吉備中央町田土字宮ノ後３１０９番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いであるが、商圏は狭く近隣居住者向けの店舗が建ち並ぶ商業地域である。人口減少、地域住民の高齢化等を背景に、今後も衰退していくと予測する。商業地の需要はほとんどなく、地価下落が継続すると予測する。 (2)県道沿いに店舗、住宅等が混在する商業地域で、地域要因に大きな変動はない。過疎化及び高齢化等の影響により商業地需要は極めて弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万3,274 円 1平米 7,040 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万3,274 円 1平米 7,040 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万3,274円 1平米 7,040円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 2万3,671円 1平米 7,160円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万3,274円 1平米 7,040円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 2万3,671円 1平米 7,160円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直していくことが期待される。 (2)コロナ禍で景気は一部持ち直しの動きもみられるが、米の利上げ及び世界的な物価上昇等もあり、将来の景気への不透明感が窺える。
地域要因
(1)山間を走る幹線道路沿いに近隣住民向けの店舗を併設した住宅が見られる。吉備中央町の過疎化、高齢化により地域的衰退が継続している。 (2)中山間地域の県道沿いの商住混在地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	加賀郡吉備中央町
地域	岡山県加賀郡吉備中央町田土字宮ノ後３１０９番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,123 円／平米 1万3,631 円／坪
推定価格 平米 坪	5,017 円／平米 1万6,586 円／坪
標準価格 平米 坪	7,086 円／平米 2万3,426 円／坪
査定価格 平米 坪	7,090 円／平米 2万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県加賀郡吉備中央町田土字宮ノ後３１０９番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,478 円／平米 1万4,804 円／坪
推定価格 平米 坪	5,677 円／平米 1万8,768 円／坪
標準価格 平米 坪	7,026 円／平米 2万3,228 円／坪
査定価格 平米 坪	7,030 円／平米 2万3,241 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県加賀郡吉備中央町田土字宮ノ後３１０９番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,338 円／平米 1万7,647 円／坪
推定価格 平米 坪	5,371 円／平米 1万7,757 円／坪
標準価格 平米 坪	7,067 円／平米 2万3,364 円／坪
査定価格 平米 坪	7,070 円／平米 2万3,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情