路線価 (2023) 広島県広島市中区上幟町7-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市中区広島県広島市中区上幟町７番８
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6億1,100万 円 (653 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 309万4,416 円 1平米 93万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	6億1,300万 円 (653 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 310万1,028 円／坪 1平米 93万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都心部周辺のマンションの立地する地域である。需要者の中心は地元及び全国展開の大手マンションデベロッパーと把握される。建築費の高騰に伴い分譲価格は上昇傾向にあるが売れ行きは堅調で、開発素地に対する需要は依然として強い。一方、供給は限定的で地価は上昇基調にある。取引される規模や立地条件はまちまちであることや個別性も強いことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は広島市都心部及びその周辺のマンション開発の見られる圏域。需要者は全国規模の大手マンション開発業者や地元マンション開発業者等が中心である。建築コストが増加傾向にあるものの、容積率が高く規模の大きい開発適地の供給が極めて限定的であり、入札等により高額取引となる傾向が強い。取引価格は画地条件や立地条件にかなり大きく左右されることから、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は都心周辺の類似したマンション適地の取引事例により求めており、市場性を適正に反映するものと認められる。一方、開発法による価格も実態に即した開発想定により、マンション素地としての価格を求めたものであり、事業採算の観点からの上限値として留意すべきと考える。以上より、比準価格を中心に、開発法による価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関係等にも十分留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) マンション用地として需要の高い地域である。比準価格は、大規模画地の取引事例を複数採用し、それぞれの規範性に応じて調整した結果であり、市場性を反映した精度の高い価格である。一方の開発法による価格は、分譲マンション開発の採算性を考慮して査定した価格であるが、想定事項が多く精度が劣る。よって本件では比準価格を中心に、開発法による価格を参考に留め、広域的な検討、前年価格とのバランスも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	広島駅西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	197.5 坪 (653 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンションが建ち並ぶ川沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市中区広島県広島市中区上幟町７番８
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心部周辺の河川沿いに高層マンション等が建ち並ぶ都市型住宅地域である。都心におけるマンション適地の供給量が制限されるなか、ＪＲ駅や都心への接近性に恵まれており、地価は強含みで推移するものと予測される。 (2)当地域は広島都心部のリバーサイドにマンション等が建ち並ぶ地域である。建設費上昇が事業収益を圧迫しているが、開発適地の供給量は極めて限定的であり、今後もマンション適地として維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 309万4,416 円 1平米 93万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 310万1,028 円 1平米 93万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 309万4,416円 1平米 93万6,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 296万8,788円 1平米 89万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 310万1,028円 1平米 93万8,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 296万8,788円 1平米 89万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウイズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しており、各種施策による住宅需要の下支えにより需要は堅調で、地価は上昇傾向を強めている。 (2)経済社会活動の正常化が進む中、不動産市況は建築費高騰による下押し圧力はあるものの、低金利等にも支えられ底堅い動きとなっている。
地域要因
(1)京橋川沿いに高層マンション等の建ち並ぶ熟成した住宅地域で、周辺の利用状況に特段の変動はない。 (2)都心部リバーサイドに、既にマンションが建ち並んでいる地域である。近隣地域内の地域要因に特段の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中２２Ｔ４２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区上幟町７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	126万2,649 円／平米 417万4,318 円／坪
推定価格 平米 坪	109万21 円／平米 360万3,609 円／坪
標準価格 平米 坪	97万8,475 円／平米 323万4,838 円／坪
査定価格 平米 坪	97万8,000 円／平米 323万3,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中２３Ｋ８８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区上幟町７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万1,899 円／平米 225万4,358 円／坪
推定価格 平米 坪	69万82 円／平米 228万1,411 円／坪
標準価格 平米 坪	92万3,805 円／平米 305万4,099 円／坪
査定価格 平米 坪	92万4,000 円／平米 305万4,744 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中２３Ｋ８８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区上幟町７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万4,965 円／平米 200万14 円／坪
推定価格 平米 坪	58万5,376 円／平米 193万5,253 円／坪
標準価格 平米 坪	89万6,441 円／平米 296万3,634 円／坪
査定価格 平米 坪	89万6,000 円／平米 296万2,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中２３Ｋ８８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区上幟町７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万4,632 円／平米 385万273 円／坪
推定価格 平米 坪	112万2,483 円／平米 371万929 円／坪
標準価格 平米 坪	94万4,056 円／平米 312万1,049 円／坪
査定価格 平米 坪	94万4,000 円／平米 312万864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情