路線価 (2023) 広島県広島市中区中町9-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市中区広島県広島市中区中町９番２
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 360万3,540 円
1平米当たり	1平米 109万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	12億4,000万 円 (811 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 505万8,180 円 1平米 153万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	12億3,000万 円 (811 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 502万5,120 円／坪 1平米 152万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、広島市都心部に位置する準高度商業地域を中心とする圏域である。主たる需要者は県内外の大手デベロッパー及び地元のマンション開発業者等である。当該地域において、古い事務所ビルを解体した後にマンションを建設することが多く認められてきた。コロナ禍の影響より静態的となった高価格帯の都市型マンションに対する需要は時間の経過とともに回復傾向にある。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は広島市都心の容積率が高く住環境の良い地域一円。需要者は、地場業者を含めた不動産業者が主体。不動産業者の仕入れ意欲は強いものの建築費の上昇が足かせとなりつつある。取引価格は容積率、画地規模によってまちまちであり、需要の中心価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺地域の幹線道路沿いやその背後の事例を中心に求めており、市場性を反映した精度の高い価格であるといえる。一方の開発法による価格は、分譲マンション開発の投資採算性を考慮して査定した価格であるが、開発スケジュールなど想定要素が介在し精度がやや劣る。従って、本件では比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似地域内の取引事例のうち規範性の高い取引価格を中心に求めた実証的な価格である。一方、開発法による価格は、価格時点の分譲収入から価格時点の建築費等を控除して求めた、土地の最有効使用に立脚した価格であり、需要者の投資採算性を反映した価格であるものの想定事項を含む。よって本件では、より精度の高い比準価格を中心に開発法による価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	245.3 坪 (811 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	20F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンションが建ち並ぶ都心部の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	100 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	850 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市中区広島県広島市中区中町９番２
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１００ｍ市道（平和大通り）
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は利便性に優れた都心型マンション地域である。コロナ発生から時間の経過とともに市場は落ち着きを取り戻しつつあり地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は、高層の分譲マンションが数棟建ち並ぶ平和大通り沿いの一角であり、今後も大差なく推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画による高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 512万4,300 円 1平米 155万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 512万4,300円 1平米 155万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は時間の経過と共に落ち着きつつあり、不動産市場は復調の兆しが見られる。 (2)直近５年の県全体の人口は減少しているが、中区は増加し都心回帰が鮮明となっている。
地域要因
(1)コロナ禍も落ち着きつつあり、高価格帯の都市型マンションに対する需要は回復傾向。 (2)不動産業者のマンション素地の仕入れ意欲は高いものの建築費上昇が土地取得価格に影響を及ぼしている。
個別的要因	(1)高度利用型地区計画が平成３０年２月末より運用開始され、一定の要件適合で容積率緩和を受けることが可能となった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中２３Ｋ４３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区中町９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	122万3,865 円／平米 404万6,098 円／坪
推定価格 平米 坪	124万8,590 円／平米 412万7,839 円／坪
標準価格 平米 坪	146万3,763 円／平米 483万9,200 円／坪
査定価格 平米 坪	158万 円／平米 522万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中２３Ｋ４２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区中町９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	186万6,621 円／平米 617万1,049 円／坪
推定価格 平米 坪	218万8,095 円／平米 723万3,842 円／坪
標準価格 平米 坪	142万4,541 円／平米 470万9,533 円／坪
査定価格 平米 坪	154万 円／平米 509万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	900 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中２２Ｋ４９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区中町９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	154万2,750 円／平米 510万332 円／坪
推定価格 平米 坪	122万4,706 円／平米 404万8,878 円／坪
標準価格 平米 坪	152万1,374 円／平米 502万9,662 円／坪
査定価格 平米 坪	165万 円／平米 545万4,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	411 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中２２Ｔ４９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区中町９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	131万6,190 円／平米 435万1,324 円／坪
推定価格 平米 坪	142万3,721 円／平米 470万6,822 円／坪
標準価格 平米 坪	144万1,013 円／平米 476万3,989 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情