路線価 (2023) 宮城県塩竈市北浜2-34-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 塩竈市宮城県塩竈市北浜２丁目３４番２７
価格時点	2023 年
駅名	本塩釜駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	686万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	689万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,295 円／坪 1平米 2万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、塩竈市の中央部背後の凝灰岩質による丘陵地に形成された既成住宅地域から構成。需要者は、仙塩都市圏に職場を有する勤労者層が主体となる。近隣地域を含む一帯では、中古住宅等の売買のほか、小規模建売分譲が散見され、地元在住者以外に割安感を重視する転入者も見られるが、数は限られ、住宅需要は市内他地域に比べても低調に推移する。更地価格は８０坪の画地で７００万円前後が相場となるが、近年、総額が抑制された物件の選好性が高い。 (2) 同一需給圏は、北浜地区を中心とする塩竈市の住宅地域全域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層。丘陵地が多い港町であるため可住地や開発素地が少なく、宅地供給は中古戸建住宅又は古家付住宅地の取引が中心である。当地域は、街路条件や利便性が劣る高台緩斜面上の住宅地域であることから、住宅地需要は広がりを欠き、低調である。需要の中心価格帯は、土地は２６０㎡程度で７００万円前後、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には低層アパートも混在するが、建築費が高騰し一定水準を超える一方、家賃上昇は見込めない中で、経済合理性に適う収益価格を得ることは困難であるため、収益還元法の試算は見送った。他方、圏域内の住宅市場は自用目的が中心で、これら事例を採用し補修正・要因比較を的確に施して得た比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 高台緩斜面上の住宅地域に存し、戸建住宅の他、アパート等も見られるが、圏内においてはアパート等の賃貸物件は供給過多、賃貸需要は低調であり、建築費上昇も相俟って、土地に帰属する純収益の確保が困難なため収益価格の試算は出来なかった。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心であることから、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	本塩釜駅北西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い高台緩斜面上の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩竈市宮城県塩竈市北浜２丁目３４番２７
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	低丘陵地高台上に位置し、急勾配の坂道、狭隘道路を介して行き来する既成住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)生活利便性が確保された地域であるが、地勢による制約も大きく、実需層からの選好性は高いとは言い難い。割安感が新たな需要を喚起する側面はあるものの、住宅需要が落ち着く中で地価の下落傾向は今後も続く見込み。 (2)高台緩斜面上の住宅地域として成熟。宅地開発の動きは見られず、中古戸建取引や古家付住宅地による建替が継続するものと予測。街路条件や利便性に劣る地域では需要は低調、地価水準は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,295 円 1平米 2万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)塩竈市では、復興特需終息以降、漁業・水産加工業の不振等を背景に住宅市場は停滞気味に推移しており競争力の乏しい地域で地価の下落基調が続く。 (2)塩竈市では、地理的特性等により住宅地需給は概ね安定的であるが、地縁性が比較的強く、人口減も相俟って、全体として住宅地需要は弱含み。
地域要因
(1)急勾配の狭隘道路も多く円滑な車輌通行にも多少の難があるため、割安感重視の層が買手の主体であることに変化はなく、不動産需要は弱含みで推移。 (2)塩竈市中央部の高台緩斜面上の既成住宅地域。街路条件、利便性がやや劣る。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)約８０坪の画地規模は標準的と言える範囲内にあるが、手頃感は徐々に薄れつつあり、資金力に上限のある需要者からの選好性は低下する傾向にある。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312070 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市北浜２丁目３４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,436 円／平米 5万4,337 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,540 円／平米 7万1,211 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,582 円／平米 8万4,574 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市北浜２丁目３４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万18 円／平米 9万9,240 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,321 円／平米 11万3,465 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,404 円／平米 8万3,986 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312080 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市北浜２丁目３４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万36 円／平米 9万9,299 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,132 円／平米 9万6,310 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,554 円／平米 8万4,482 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市北浜２丁目３４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,838 円／平米 9万5,338 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,071 円／平米 9万6,109 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,213 円／平米 8万3,354 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312080 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市北浜２丁目３４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,498 円／平米 12万662 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,670 円／平米 12万7,843 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,953 円／平米 8万5,801 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情