路線価 (2023) 広島県広島市中区舟入中町9-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市中区広島県広島市中区舟入中町９番９外
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 3900m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億 円 (474 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 139万5,132 円 1平米 42万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億 円 (474 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 139万5,132 円／坪 1平米 42万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広島市都心周辺の幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円。需要者は地場の自営業者や法人が主体。単身者用賃貸マンション需要が旺盛で地価を下支えしているが、建築費上昇の懸念もあり、地価上昇幅は小幅に止まった。取引価格は画地規模によりさまざまであり、取引の中心価格帯は把握しがたい。 (2) 同一需給圏は広島市中区及び周辺区の幹線・準幹線道路沿いを中心とする商業地域と判定した。主な需要者は自用の事務所用地取得目的の法人や、店舗又は事務所付共同住宅用地取得目的の投資家等が中心である。近隣地域は舟入地区の幹線道路沿いに位置する商業地域であるが、建物の利用形態に占める店舗割合が低いことから新型コロナの影響は限定的であり、売物件も少ないため需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は画地規模が均一ではないため、把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域において不動産投資も散見されるが、専ら地主による節税対策の土地活用であり、土地価格に見合う賃料は形成されておらず、収益価格は比準価格を下回った。一方、比準価格は標準地と同じ幹線道路沿いの取引価格を中心に求めた価格であり、実証的で説得力は高い。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い事例を中心に求めており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は賃貸経営を想定した理論的な価格ではあるが、元本価格に見合う賃料水準に至っておらず、やや低位に試算された。典型的な需要者は収益性を考慮しつつも、競合他社との取得競争から市場性をより重視する傾向が強い。よって本件では比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	広島駅南西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	143.4 坪 (474 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市中区広島県広島市中区舟入中町９番９外
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所付共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに中高層の店舗若しくは事務所兼共同住宅ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、建築費上昇による収支悪化の懸念もあり、大きな変化は見通せない。 (2)中心市街地西部の幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅や事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、一部に低層建物も見られるが、将来的には建替えや敷地の併合に伴って土地の高度利用がより一層、進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近５年の県全体の人口は減少しているが、中区は増加し都心回帰が鮮明となっている。 (2)新型コロナの行動制限緩和による経済活動の正常化が徐々に進み、都心回帰傾向や低金利を背景に都心の不動産需要は底堅く推移している。
地域要因
(1)都心へのアクセスが良好なので単身者用賃貸マンション需要が旺盛で、土地需要を底堅くしている。 (2)近隣地域に特段の変動要因は見られないが、舟入地区では分譲マンションの供給が増加しており、大規模地は分譲マンション用地の需要も旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中２３Ｋ１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区舟入中町９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万349 円／平米 119万1,314 円／坪
推定価格 平米 坪	39万1,447 円／平米 129万4,124 円／坪
標準価格 平米 坪	42万7,811 円／平米 141万4,343 円／坪
査定価格 平米 坪	42万8,000 円／平米 141万4,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	29.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中２２Ｔ１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区舟入中町９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万9,649 円／平米 132万1,240 円／坪
推定価格 平米 坪	40万4,045 円／平米 133万5,773 円／坪
標準価格 平米 坪	43万1,211 円／平米 142万5,584 円／坪
査定価格 平米 坪	43万1,000 円／平米 142万4,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中２２Ｔ４２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区舟入中町９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,553 円／平米 190万2,778 円／坪
推定価格 平米 坪	58万9,366 円／平米 194万8,444 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,699 円／平米 140万749 円／坪
査定価格 平米 坪	42万4,000 円／平米 140万1,744 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中２１Ｔ１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区舟入中町９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万8,405 円／平米 111万8,767 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,490 円／平米 95万3,748 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,102 円／平米 145万1,671 円／坪
査定価格 平米 坪	43万9,000 円／平米 145万1,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情