路線価 (2023) 広島県広島市中区東平塚町2-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市中区広島県広島市中区東平塚町２番３３
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 188万4,420 円 1平米 57万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 188万1,114 円／坪 1平米 56万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東平塚町界隈を中心とする広島旧市内に位置し、幹線通り沿いの地域が主体である。需要者は地場の法人、不動産業者等が中心である。事務所としてのテナント需要はやや弱いが、歓楽街に隣接し、都心部への利便性もあることから賃貸マンション等が多く見られる。近年、金融緩和等を反映して地価は上昇傾向にあったが、新型コロナの影響によりやや慎重な向きも見られる。取引価格帯は様々であるが、土地で１～２億程度の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は広島市都心部の幹線道路沿いの商業地域。需要者は賃貸マンションの開発を目的とする不動産業者あるいは自用目的の法人等が中心である。都心部及びＪＲ広島駅への接近性に恵まれた利便性が良好な地域であることから賃貸マンション用地としての需要が高く、限定的な供給を背景に高値取引も散見されるなど地価は堅調に推移している。画地条件等の個別性が強く取引される規模や価格帯はまちまちであるが、土地取引で１～２億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中高層の事務所ビルとマンションが多い商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。不動産賃貸以外の事業収益性を考慮した取引も多く見受けられ、賃料収入による収益性を重視して価格判断がなされる場合ばかりではないことを鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、事業用賃貸市場は弱含みな状況にあり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は幹線道路沿いの規範性を有する取引事例により求めており、市場性を反映し実証的な試算価格と認められ説得力は高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルとマンションが多い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市中区広島県広島市中区東平塚町２番３３
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	22 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広島駅及び歓楽街に近い幹線通り沿いの地域で、賃貸マンションを主体に事務所店舗、福祉施設等が建ち並ぶ状況にある。歓楽街背後に位置するが都心に近く、利便性を生かした利用が進むと予測する。 (2)中高層の事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、接面道路がアンダーパス構造であることから商業発展性は劣るが、今後は高容積率を活かした高度利用と上層階の共同住宅利用が進展していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 193万4,010 円 1平米 58万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 192万786 円 1平米 58万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 193万4,010円 1平米 58万5,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 181万4,994円 1平米 54万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 192万786円 1平米 58万1,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 181万4,994円 1平米 54万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、一部に弱めの動きがみられるものの緩やかに拡大している。不動産市況は都心平坦部と郊外丘陵部の二極化が強まっている。 (2)中区の人口は都心回帰傾向により増加傾向、新設住宅着工戸数も緩和的な金融環境を背景に増加傾向にあるなど堅調に推移している。
地域要因
(1)幹線通り沿いの商業地域で、やや雑然とした環境であるが、都心部への利便性に着目した需要が見込まれる。 (2)幹線道路沿いの商業地域であるが、都心接近性及び交通利便性の高さから賃貸マンション用地としての需要が増しており、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中２３Ｋ８８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区東平塚町２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,945 円／平米 140万1,562 円／坪
推定価格 平米 坪	56万2,365 円／平米 185万9,179 円／坪
標準価格 平米 坪	56万2,365 円／平米 185万9,179 円／坪
査定価格 平米 坪	56万2,000 円／平米 185万7,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中２２Ｋ９５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区東平塚町２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万4,777 円／平米 176万7,973 円／坪
推定価格 平米 坪	52万5,609 円／平米 173万7,663 円／坪
標準価格 平米 坪	58万2,070 円／平米 192万4,323 円／坪
査定価格 平米 坪	58万2,000 円／平米 192万4,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	南２２Ｔ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市中区東平塚町２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万8,145 円／平米 217万5,827 円／坪
推定価格 平米 坪	68万4,471 円／平米 226万2,861 円／坪
標準価格 平米 坪	59万3,644 円／平米 196万2,587 円／坪
査定価格 平米 坪	59万4,000 円／平米 196万3,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	80 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中２２Ｋ９５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区東平塚町２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万8,354 円／平米 220万9,578 円／坪
推定価格 平米 坪	68万9,741 円／平米 228万284 円／坪
標準価格 平米 坪	59万1,545 円／平米 195万5,648 円／坪
査定価格 平米 坪	59万2,000 円／平米 195万7,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情